Fotovoltaico sul tetto comune: cosa può fare il singolo condomino
Il tetto e il lastrico sono beni comuni: il singolo condomino può usarli per un impianto fotovoltaico a servizio della propria unità, ma entro precisi limiti. Occorre distinguere tra installazione individuale, soggetta a semplice comunicazione, e impianto centralizzato, che richiede una delibera. Vediamo quando basta informare l'amministratore e quando serve l'assemblea.
Il quadro: uso della cosa comune e impianti individuali
Il tetto e il lastrico solare rientrano tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., salvo diverso titolo. Questo non significa che siano inutilizzabili dal singolo: l'art. 1102 cod. civ. riconosce a ciascun condomino il diritto di servirsi della cosa comune.
Quel diritto conosce due limiti precisi. Il primo: non alterare la destinazione del bene. Il secondo: non impedire agli altri condomini di farne pari uso. Un impianto fotovoltaico che occupa una porzione del tetto, senza compromettere la funzione di copertura né saturare lo spazio disponibile per gli altri, resta di norma dentro questi confini.
Un punto merita attenzione. Il concetto di "pari uso" va inteso in senso potenziale, non attuale. Non rileva se gli altri condomini stiano effettivamente utilizzando il tetto: rileva che l'installazione non precluda loro la possibilità futura di un utilizzo analogo. È un'interpretazione consolidata che tutela il diritto di ciascuno senza congelare l'uso del bene.
Impianto individuale o impianto condominiale: due strade diverse
Qui sta la distinzione più utile in concreto, spesso trascurata.
Se l'impianto serve la singola unità immobiliare, si applica l'art. 1122-bis cod. civ.: è consentito installarlo sulle parti comuni con obbligo di darne comunicazione preventiva all'amministratore, che può chiedere all'assemblea di prescrivere modalità alternative o adeguate cautele per tutelare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio. Non serve, di regola, un'autorizzazione assembleare: l'assemblea interviene solo per dettare condizioni, non per concedere o negare il permesso.
Se invece l'impianto è destinato a servire l'intero condominio (impianto centralizzato), si entra nel campo delle innovazioni disciplinate dall'art. 1120 cod. civ. In questo caso è necessaria una delibera assembleare.
Quando si passa da "uso" a "innovazione"
La linea di confine è questa: finché il condomino esercita un uso più intenso della cosa comune per un impianto proprio, resta nell'alveo dell'art. 1102. Quando l'intervento modifica la destinazione o la struttura del bene comune per creare un servizio collettivo, diventa innovazione ex art. 1120.
Le innovazioni dirette al contenimento del consumo energetico godono di un quorum agevolato: l'art. 1120, comma 2, cod. civ. le colloca tra quelle deliberabili con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi), quorum più basso rispetto a quello ordinario delle innovazioni gravose. La ratio è favorire l'efficientamento energetico degli edifici.
Sulla giurisprudenza recente
> Nota redazionale. Il riferimento a un'ordinanza della Cassazione con numero specifico che circolava nelle prime segnalazioni non risulta ad oggi verificabile negli estremi (sezione e data di deposito) e va pertanto considerato *da verificare*. Sul punto resta comunque consolidato l'orientamento della Corte in materia di uso individuale delle parti comuni ex art. 1102, applicato anche alle installazioni tecnologiche sul lastrico e sul tetto.
Implicazioni pratiche per il condomino
Per chi vuole installare un impianto a servizio del proprio appartamento, la procedura è più snella di quanto si creda: non occorre attendere né ottenere il voto dell'assemblea. Serve però una comunicazione formale e la disponibilità a rispettare le eventuali prescrizioni tecniche.
Il rischio concreto non è tanto il diniego assembleare quanto il contenzioso successivo: contestazioni sul decoro architettonico, sulla stabilità della copertura o sull'occupazione eccessiva del tetto a danno degli altri condomini. La documentazione tecnica e la comunicazione tempestiva riducono sensibilmente questa esposizione.
Cosa fare in concreto
- Verifica la titolarità del tetto o lastrico consultando il regolamento condominiale e i titoli: accerta che non vi siano usi esclusivi già attribuiti.
- Invia comunicazione scritta all'amministratore prima dei lavori, con progetto tecnico, dimensionamento e modalità di installazione (raccomandata o PEC).
- Documenta il rispetto dei limiti dell'art. 1102: dimostra che l'impianto non altera la copertura e non satura lo spazio comune.
- Acquisisci le autorizzazioni edilizie e paesaggistiche eventualmente richieste, soprattutto in aree vincolate o centri storici.
- Distingui a monte l'obiettivo: se punti a un impianto centralizzato, porta il tema in assemblea con un preventivo, sfruttando il quorum agevolato ex art. 1120, comma 2.
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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