Immobile locato danneggiato: a chi spetta provare lo stato del bene

Il punto giuridico

Alla fine di una locazione capita spesso che locatore e conduttore discutano sullo stato dell'immobile riconsegnato. Il primo lamenta danni; il secondo sostiene che quei difetti erano già presenti. La questione non è di dettaglio: da essa dipende chi debba sopportare il costo del ripristino.

La chiave è l'articolo 1590 del Codice civile, che disciplina la riconsegna del bene e introduce una presunzione destinata a orientare l'intero contenzioso.

Inquadramento normativo

L'art. 1590 c.c. stabilisce, al primo comma: «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto».

Il secondo comma prosegue: «In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione».

Il meccanismo è lineare. Se all'inizio del rapporto non è stato redatto alcun documento che fotografi le condizioni dell'immobile, la legge presume che il bene fosse in buono stato. Ne deriva un'inversione dell'onere della prova: non è il locatore a dover dimostrare che i danni sono sopravvenuti, ma il conduttore a dover provare che i difetti preesistevano alla consegna.

Questa impostazione, confermata da un orientamento della giurisprudenza di legittimità, discende dalla stessa ratio dell'art. 1590: in assenza di una descrizione condivisa, la presunzione serve a colmare il vuoto probatorio a favore di chi ha affidato il bene. Per coerenza con questa finalità, l'orientamento tende a riconoscere l'operatività della presunzione anche quando il contratto è stato concluso in forma verbale, proprio perché è l'assenza di descrizione, e non la forma del contratto, a far scattare il meccanismo.

La distinzione che conta: danno materiale e canoni persi

Qui occorre tenere separati due profili che nel contenzioso vengono spesso confusi.

Primo profilo: il danno materiale al bene. Opera la presunzione dell'art. 1590 c.c. Il locatore che riscontra i danni non deve provare lo stato iniziale dell'immobile: è il conduttore a dover dimostrare l'eventuale preesistenza dei difetti.

Secondo profilo: il risarcimento per i canoni non percepiti. Quando il locatore chiede un ristoro per il periodo in cui l'immobile è rimasto inutilizzabile a causa dei danni, il regime cambia. Qui non c'è alcuna presunzione: il locatore deve provare in modo rigoroso la perdita subita, cioè l'effettiva impossibilità di locare il bene, la durata del fermo e il mancato guadagno.

La differenza è sostanziale. Sul danno materiale il conduttore parte in posizione sfavorevole; sul mancato reddito è il locatore a dover costruire una prova puntuale, non potendo limitarsi a stime generiche.

Implicazioni pratiche

Per il locatore, la presunzione è un vantaggio solo apparente. Chi non documenta lo stato iniziale si espone comunque a contestazioni sull'entità e sulla natura dei danni, e nulla gli garantisce il risarcimento dei canoni persi senza una prova solida.

Per il conduttore, l'assenza di un verbale di consegna è un rischio concreto: senza elementi oggettivi sullo stato originario, superare la presunzione in giudizio diventa difficile.

In entrambi i casi, il documento di consegna non è una formalità burocratica, ma lo strumento che determina chi vince la causa.

Cosa fare in concreto

• Redigere un verbale di consegna dettagliato all'inizio e alla fine della locazione, sottoscritto da entrambe le parti, con indicazione analitica dello stato di ogni ambiente e degli impianti.
• Documentare con fotografie datate le condizioni dell'immobile, meglio se con riferimenti temporali verificabili, da conservare insieme al contratto.
• Formalizzare per iscritto le locazioni di fatto: anche quando il rapporto è nato in forma verbale, è opportuno ricondurlo quanto prima a un accordo scritto che includa la descrizione del bene.
• Per il locatore che lamenta canoni persi, è consigliabile precostituire prova dell'inutilizzabilità del bene e dei tentativi di nuova locazione (annunci, trattative, periodi di sfitto).
• Conservare ogni comunicazione tra le parti relativa allo stato dell'immobile e agli interventi di manutenzione eseguiti durante il rapporto.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.