Indennità di avviamento in farmacia: il caso dei prodotti per celiaci

Il caso deciso dal Tribunale di Napoli

La controversia nasce dalla cessazione di un contratto di locazione di un immobile destinato a farmacia. Alla conduttrice, al termine del rapporto, viene riconosciuta l'indennità di avviamento commerciale. Tra gli elementi valorizzati dal giudice, la circostanza che l'attività comprendesse anche la vendita di prodotti per celiaci, ritenuta idonea a integrare un contatto diretto con il pubblico rilevante ai fini di legge.

La sentenza affronta inoltre la corretta qualificazione delle somme corrisposte dopo la cessazione del rapporto: un punto spesso trascurato, ma decisivo nei contenziosi tra locatore e conduttore.

*Avvertenza sugli estremi: alla data di redazione la pronuncia (Trib. Napoli, 2026) risulta in attesa di pubblicazione integrale; verificare numero e sezione prima di citarla in atti.*

Indennità di avviamento: presupposti dell'art. 28

L'indennità di avviamento è disciplinata dall'art. 28 della legge n. 392/1978 (legge sull'equo canone). La norma riconosce al conduttore, alla cessazione del rapporto per cause non a lui imputabili, un'indennità collegata al valore commerciale che l'attività ha generato in quel luogo.

Il presupposto è preciso: l'immobile deve essere adibito ad attività che comportino contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. È questa la chiave dell'intero istituto. La ratio è chiara: chi avvia un'attività in un dato locale crea un avviamento — clientela, posizionamento, abitudini d'acquisto — che resta legato all'immobile e di cui, alla riconsegna, beneficerebbe il locatore senza corrispettivo.

Attenzione a un'imprecisione tecnica frequente: l'art. 28 fissa il diritto all'indennità e i suoi presupposti, ma la misura — pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone (ventuno per alberghi e attività assimilate) — è stabilita dall'art. 34 della stessa legge. Distinguere i due piani evita errori nella quantificazione della domanda.

Perché i prodotti per celiaci fanno la differenza

Un'obiezione legittima: la farmacia è di per sé attività a contatto col pubblico. Perché valorizzare proprio il segmento dei prodotti per celiaci?

Il punto non è banale. La distribuzione di farmaci segue logiche in parte impersonali (prescrizione, sostituibilità, prezzo amministrato), che possono attenuare quel rapporto fiduciario con l'utenza tipico dell'esercizio di vicinato. La vendita di prodotti per celiaci, invece, presuppone un'utenza stabile, identificabile e fidelizzata: chi soffre di celiachia torna nello stesso punto vendita, dialoga con il personale, costruisce un rapporto continuativo legato a esigenze dietetiche e para-sanitarie specifiche.

È proprio questo radicamento dell'avviamento nel territorio e nella clientela a giustificare la tutela dell'art. 28. La massima, quindi, non amplia il perimetro della norma: lo applica con attenzione al dato concreto.

La qualificazione dei pagamenti dopo la cessazione

Il secondo profilo è di taglio operativo. Cessato il contratto, le somme che continuano a transitare tra le parti vanno qualificate con rigore. Possono essere:

• indennità di occupazione, se il conduttore detiene l'immobile senza più titolo;
• canone, se di fatto il rapporto prosegue per tacita rinnovazione o nuovo accordo;
• acconto sull'indennità di avviamento dovuta.

La differenza non è nominalistica. Incide sulla decorrenza degli interessi, sulla compensazione tra crediti e sulla prova in giudizio. Una causale ambigua nei bonifici o nelle ricevute può ribaltare l'esito della controversia.

Cosa fare in concreto

• Verificate la natura dell'attività svolta nell'immobile: la presenza di un contatto diretto con l'utenza, anche per segmenti specifici, condiziona il diritto all'indennità di avviamento.
• Calcolate la misura sull'art. 34, non sull'art. 28: diciotto mensilità dell'ultimo canone per le attività commerciali ordinarie.
• Indicate sempre una causale chiara nei pagamenti successivi alla cessazione, distinguendo indennità di occupazione, canone e acconti.
• Documentate l'avviamento: dati su clientela fidelizzata e attività specifiche rafforzano la posizione del conduttore.
• Consigliamo di rivedere le clausole di recesso e riconsegna prima della scadenza, per evitare che la qualificazione delle somme resti affidata al comportamento di fatto delle parti.

La pronuncia conferma che la tutela dell'avviamento si misura sul rapporto reale con l'utenza, non sulla mera etichetta dell'attività. Un dato di metodo utile a locatori e conduttori nella gestione delle locazioni commerciali.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati — Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.