Indennità di avviamento e farmacia: la vendita di prodotti per celiaci

Il caso

Una locatrice e una conduttrice si sono trovate in contrasto sulla spettanza dell'indennità di avviamento commerciale alla cessazione di un contratto di locazione relativo a una farmacia. Il punto controverso: l'attività svolta nei locali integra o meno quel "contatto diretto con il pubblico" che la legge richiede per far sorgere il diritto all'indennità.

Il Tribunale di Napoli ha dato risposta affermativa, valorizzando in particolare la vendita di prodotti per celiaci. Si tratta di attività che, per sua natura, presuppone un rapporto continuativo e diretto con la clientela, non riducibile alla mera dispensazione di farmaci su prescrizione.

Inquadramento normativo

L'istituto è disciplinato dall'art. 28 della legge n. 392/1978 (la legge sull'equo canone, tuttora vigente per la parte relativa alle locazioni non abitative). La norma riconosce al conduttore, alla cessazione del rapporto, un'indennità pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone (ventuno per le attività alberghiere).

Il diritto non spetta in modo automatico. Presupposto essenziale è che nei locali si svolga un'attività che comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. È questo il filtro che esclude, ad esempio, depositi, uffici interni o attività prive di affluenza di clientela.

La ratio è chiara: l'indennità compensa il conduttore per l'avviamento commerciale, cioè per quel valore aggiunto legato alla posizione dei locali e alla clientela che il conduttore vi ha attratto e che, alla riconsegna, può favorire chi subentra o lo stesso proprietario.

Cosa ha chiarito il Tribunale

La pronuncia napoletana porta due indicazioni utili.

La prima riguarda la qualificazione dell'attività. La farmacia non è solo dispensazione di medicinali: la vendita di prodotti per celiaci, parafarmaceutici e affini configura un'attività commerciale a contatto con il pubblico. Questo basta a far rientrare i locali nel perimetro dell'art. 28, con conseguente spettanza dell'indennità.

La seconda riguarda la gestione dei pagamenti dopo la cessazione del contratto. Il giudice ha precisato come vadano correttamente imputati gli importi versati dal conduttore nel periodo successivo alla scadenza: distinguere tra indennità di occupazione, canoni residui e indennità di avviamento è decisivo per evitare contestazioni sui conteggi finali.

Implicazioni pratiche

Per il locatore la decisione conferma che l'obbligo di corrispondere l'indennità non può essere escluso sulla base di una lettura riduttiva dell'attività svolta nei locali. Anche destinazioni d'uso che si presumono "tecniche" possono integrare il contatto con il pubblico.

Per il conduttore la pronuncia rafforza la tutela: ai fini dell'indennità conta la concreta attività esercitata, non l'etichetta formale del contratto.

Per entrambe le parti emerge un'esigenza comune: gestire con precisione la fase di cessazione, perché è lì che si concentrano le controversie su importi, imputazioni e tempistiche di rilascio.

Cosa fare in concreto

• Verificate la destinazione d'uso reale dei locali: ai fini dell'art. 28 conta l'attività effettivamente svolta, non solo quella indicata in contratto.
• Documentate il contatto con il pubblico: tipologia di prodotti venduti, affluenza, modalità di vendita possono risultare decisivi in giudizio.
• Distinguete con chiarezza i pagamenti post-cessazione: indicate sempre la causale (canone, indennità di occupazione, indennità di avviamento) per evitare contestazioni sull'imputazione.
• Quantificate per tempo l'indennità: applicate il parametro delle diciotto mensilità sull'ultimo canone e valutate le specificità dell'attività.
• Pianificate il rilascio: condizionate la riconsegna dei locali al corretto regolamento economico tra le parti, evitando rilasci affrettati.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.