Alloggio del portiere ceduto gratis: quando spetta l'indennizzo al condomino

Il caso

Un condomino concede gratuitamente al condominio un immobile di sua proprietà da adibire ad alloggio del portiere. Il condominio, così, evita di sostenere il costo per la locazione o l'acquisto di un locale destinato allo stesso scopo. La questione è se quel condomino possa pretendere una compensazione economica per il vantaggio patrimoniale procurato agli altri partecipanti.

La risposta, in linea di principio, è affermativa: al condomino spetta un indennizzo commisurato al risparmio complessivo conseguito dal condominio. Non si tratta di un canone di locazione, ma di un indennizzo che compensa il minor esborso complessivo del condominio. La distinzione non è formale: il canone remunera il godimento del bene secondo valori di mercato, l'indennizzo ristora la diminuzione patrimoniale subita da chi ha reso la prestazione senza causa giustificatrice del vantaggio altrui.

Inquadramento normativo

La fattispecie viene ricondotta all'azione generale di arricchimento senza causa disciplinata dall'art. 2041 c.c., secondo cui chi si è arricchito senza giusta causa a danno di altri deve indennizzare quest'ultimo nei limiti dell'arricchimento. Si tratta di un rimedio sussidiario, esperibile quando manca un diverso titolo contrattuale che regoli il rapporto.

Proprio la sussidiarietà impone di verificare, a monte, come sia qualificato l'accordo tra condomino e condominio. Se la cessione avviene a titolo di comodato (art. 1803 c.c.), il rapporto è per definizione gratuito e il comodante non può pretendere corrispettivi ulteriori, salvo diversa pattuizione. Diverso è il caso della mera tolleranza o dell'uso di fatto, privo di un titolo negoziale: qui, in assenza di una causa giustificatrice del vantaggio, l'azione ex art. 2041 c.c. può trovare spazio. Va segnalato che sul punto non esiste un principio di legittimità univoco e consolidato: la valutazione resta ancorata alle circostanze concrete del singolo rapporto.

La ripartizione del risparmio tra i condòmini beneficiari segue, poi, i criteri dell'art. 1123 c.c. sulle spese condominiali, in quanto il vantaggio si distribuisce secondo le quote di partecipazione al servizio di portierato.

Implicazioni pratiche

Per il condomino che cede il bene. Il diritto all'indennizzo non è automatico. Occorre dimostrare, da un lato, l'assenza di un titolo che escluda la pretesa (ad esempio un comodato liberamente accettato) e, dall'altro, l'entità concreta del risparmio procurato al condominio. L'indennizzo è quantificato nei limiti dell'arricchimento altrui, non del valore locativo pieno del bene.

Per il condominio. L'ente di gestione deve considerare che l'utilizzo gratuito di un locale altrui non è privo di conseguenze economiche. In assenza di un accordo scritto che regoli il rapporto, resta esposto a una possibile pretesa indennitaria degli altri partecipanti.

Per l'amministratore. È opportuno formalizzare per iscritto la natura dell'accordo relativo all'alloggio del portiere, chiarendo se si tratti di comodato, di uso oneroso o di altra pattuizione, così da prevenire contenzioso sulla spettanza e sulla misura dell'eventuale indennizzo.

La prova del risparmio

Il punto più delicato è la ricostruzione dell'accordo e la prova del vantaggio. L'intesa può essere anche tacita, desumibile dal comportamento delle parti, ma chi agisce deve dimostrare il risparmio effettivo conseguito dal condominio: quanto sarebbe costato reperire altrove un alloggio equivalente per il portiere. Senza questa prova, la domanda resta priva di fondamento quantitativo.

Cosa fare in concreto

• Ricostruisci il titolo dell'uso: individua se l'alloggio è stato ceduto in comodato, per tolleranza o in forza di altra pattuizione, perché da questo dipende la spettanza dell'indennizzo.
• Documenta il risparmio del condominio: raccogli dati sui valori locativi di locali equivalenti, verbali assembleari e delibere sul servizio di portierato.
• Formalizza per iscritto: se l'accordo è tacito, sollecita l'amministratore a portarne la regolazione in assemblea, definendo natura e durata della concessione.
• Considera i termini di prescrizione: l'azione di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c. è soggetta all'ordinaria prescrizione decennale (art. 2946 c.c.); è opportuno verificare la decorrenza applicabile al caso concreto.
• Valuta la sussidiarietà del rimedio: l'azione ex art. 2041 c.c. è esperibile solo in assenza di un diverso titolo idoneo a regolare il rapporto.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.