Inerzia dell'amministratore: il ritardo nei lavori va provato

Il punto: ritardo non è automaticamente inerzia

Il tema nasce da un orientamento espresso in sede di merito dal Tribunale di Roma. Va detto subito, per correttezza: si tratta di pronuncia di merito di cui non risultano qui disponibili gli estremi completi (sezione e numero). La trattiamo perciò come espressione di un orientamento, non come fonte da cui ricavare un "principio" definitivo.

La sostanza è questa: i ritardi nell'esecuzione di lavori deliberati dall'assemblea non sono automaticamente imputabili all'amministratore. Quando dipendono da fattori esterni — autorizzazioni amministrative pendenti, morosità che bloccano i pagamenti agli appaltatori, complessità tecniche sopravvenute — non integrano di per sé una responsabilità.

Il confine rilevante è tra ritardo giustificato e inerzia assoluta e ingiustificata. Solo la seconda apre la strada a conseguenze civili o professionali.

Inquadramento normativo

I doveri dell'amministratore non si fondano sull'art. 1105 c.c., che riguarda l'amministrazione della comunione e l'intervento dell'autorità giudiziaria (riferimento sistematico utile, ma non centrale). Nel condominio le norme cardine sono altre.

L'art. 1130 c.c. elenca le attribuzioni dell'amministratore: tra queste, eseguire le deliberazioni assembleari e compiere gli atti conservativi sulle parti comuni. L'art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza, in giudizio e fuori. L'art. 1135 c.c. completa il quadro sulle competenze dell'assemblea in materia di opere e spese.

La misura della diligenza dovuta si ricava dall'art. 1176 c.c.: l'amministratore risponde secondo la diligenza del buon professionista. Da qui la qualificazione della sua come obbligazione di mezzi e non di risultato: egli è tenuto ad attivarsi con la cura richiesta dall'incarico, non a garantire un esito che dipende anche da terzi (enti pubblici, imprese, condòmini morosi). Provare un inadempimento significa quindi dimostrare un difetto di diligenza, non il semplice mancato raggiungimento del risultato nei tempi attesi.

Quanto alla sanzione più grave, la revoca per gravi irregolarità è regolata dall'art. 1129 c.c., che elenca in via esemplificativa le condotte rilevanti: dall'omessa convocazione dell'assemblea alla gestione contabile irregolare, fino all'inerzia nell'attività gestoria. È in questo perimetro che l'inerzia assoluta e ingiustificata può assumere peso.

Implicazioni pratiche per il condòmino

Il dato più concreto riguarda l'onere della prova. Chi lamenta l'inerzia deve dimostrarla: non basta allegare che i lavori non sono partiti o procedono a rilento. Occorre provare che l'amministratore non si è attivato affatto, in modo ingiustificato, pur potendo e dovendo farlo.

Di conseguenza, il condòmino che intenda contestare la condotta — o promuovere la revoca — deve ricostruire la sequenza dei fatti: cosa è stato deliberato, quali passi erano dovuti, quali sono stati omessi e perché l'omissione non trova giustificazione esterna.

Specularmente, l'amministratore tutela la propria posizione documentando l'attività svolta: solleciti agli appaltatori, pratiche avviate presso gli enti, azioni contro i morosi. La diligenza, per essere valutata, deve essere tracciabile.

Inerzia amministratore: cosa fare in concreto

• Documentate i ritardi e le loro cause. Raccogliete date, verbali, comunicazioni e risposte (o assenze di risposta) dell'amministratore.
• Distinguete ritardo e inerzia. Verificate se il ritardo dipende da fattori esterni (burocrazia, morosità) o da una vera mancanza di attivazione.
• Chiedete formalmente conto dell'attività. Una richiesta scritta di rendicontazione sullo stato dei lavori crea una traccia utile a misurare la diligenza.
• Valutate la prova prima di agire. Prima di promuovere la revoca per gravi irregolarità ex art. 1129 c.c. occorre verificare la solidità della prova di un'inerzia assoluta e ingiustificata: un'azione fondata sul solo ritardo è esposta al rigetto.
• Sollecitate il recupero delle morosità. Quando il blocco dei lavori dipende da insoluti, l'attivazione tempestiva sui condòmini morosi è essa stessa un indice di diligenza gestoria.

La lezione operativa è chiara: nel contenzioso condominiale sulla gestione dei lavori vince chi documenta. Per il condòmino significa costruire la prova dell'inerzia; per l'amministratore, dimostrare l'attività svolta. Il ritardo, da solo, non basta a nessuno dei due.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.