Infiltrazioni dal lastrico solare: il condominio deve intervenire anche senza fondi
Il Tribunale di Napoli torna su un tema ricorrente: le infiltrazioni dal lastrico solare. Secondo i giudici, il condominio è tenuto a eseguire d'urgenza le riparazioni anche quando la cassa è vuota a causa dei morosi. La mancanza di liquidità non è una giustificazione valida di fronte a un danno imminente, soprattutto se riguarda la salute di chi abita l'immobile.
Il caso deciso dal Tribunale di Napoli
Un proprietario dell'ultimo piano subiva infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Nonostante le segnalazioni, il condominio non interveniva, giustificandosi con l'assenza di fondi: la cassa era prosciugata dalle morosità di alcuni condomini.
Il proprietario ha allora proposto ricorso d'urgenza ai sensi dell'art. 700 del codice di procedura civile, lo strumento che consente di ottenere dal giudice un provvedimento rapido quando il tempo necessario a un processo ordinario rischia di causare un danno grave e irreparabile. Il Tribunale di Napoli, Sezione X Civile, ha accolto la domanda e ha ordinato al condominio di eseguire i lavori.
Inquadramento normativo
La decisione poggia su due pilastri.
Il primo è l'art. 2051 del codice civile, che disciplina la responsabilità per danno da cose in custodia. Il condominio è custode delle parti comuni – e il lastrico solare, quando non è di proprietà o uso esclusivo, rientra tra queste. Chi ha la custodia di una cosa risponde dei danni che questa provoca, salvo prova del caso fortuito. Un lastrico non manutenuto che lascia filtrare acqua negli appartamenti sottostanti è una fonte tipica di questa responsabilità.
Il secondo è l'art. 700 c.p.c. Per ottenere una misura urgente occorrono due presupposti: il *fumus boni iuris*, cioè l'apparente fondatezza del diritto fatto valere, e il *periculum in mora*, ovvero il pericolo che l'attesa di un giudizio ordinario comporti un pregiudizio grave e non più rimediabile. Nel caso delle infiltrazioni, il periculum si collega al deterioramento dell'immobile e, soprattutto, al rischio per la salubrità degli ambienti e la salute di chi vi abita.
Il punto decisivo è questo: il Tribunale ha ritenuto che l'assenza di fondi per colpa dei morosi non costituisca una causa di esonero. La morosità è un problema interno al condominio, che va gestito con gli strumenti di recupero del credito, ma non può essere opposta al danneggiato come scusa per non eseguire opere necessarie e urgenti.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore la pronuncia segna un confine netto. Di fronte a un danno in corso o imminente, non è sufficiente attendere che l'assemblea deliberi o che si ricostituisca la cassa. L'inerzia espone il condominio alla condanna e può aggravare la responsabilità, con danni che continuano a prodursi e importi che crescono.
Per il proprietario danneggiato – tipicamente chi abita all'ultimo piano – significa che esiste una via rapida ed efficace. Non occorre rassegnarsi a convivere con l'umidità in attesa di tempi giudiziari lunghi: il ricorso d'urgenza consente di ottenere un ordine di esecuzione dei lavori in tempi brevi.
Per i condomini in regola, infine, la decisione ricorda che le conseguenze economiche di un intervento urgente ricadono comunque sulla collettività condominiale, salvo poi il recupero delle quote presso i morosi. La morosità di pochi non sposta sui danneggiati il peso del rischio.
Cosa fare in concreto
- Documentate le infiltrazioni con fotografie, video e, dove possibile, una perizia tecnica che attesti origine del fenomeno e danni prodotti. La prova è decisiva sia per il fumus sia per il periculum.
- Inviate una diffida scritta all'amministratore, con raccomandata o PEC, chiedendo l'intervento urgente e fissando un termine. Conservate ogni riscontro.
- Valutate il ricorso ex art. 700 c.p.c. se il condominio resta inerte. Consigliamo di affiancare al tecnico un legale che verifichi la sussistenza concreta dei presupposti d'urgenza.
- Amministratori: attivatevi senza attendere la delibera assembleare quando ricorre un'urgenza reale, documentando le ragioni dell'intervento. Parallelamente, avviate il recupero delle quote dai morosi.
- Verificate la natura del lastrico (comune, esclusivo o misto): il regime di proprietà incide sulla ripartizione delle spese e sull'individuazione del responsabile.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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