Infiltrazioni in condominio: perché il danneggiato può ricevere meno
Chi subisce infiltrazioni dalle parti comuni non sempre ottiene il risarcimento integrale. La Cassazione ha chiarito che il condomino danneggiato è al tempo stesso comproprietario e con-obbligato del bene da cui deriva il danno: la sua pretesa va perciò decurtata in proporzione alla quota millesimale. Diverso il caso dei danni provenienti da un'unità di proprietà esclusiva, dove il ristoro resta pieno.
Il caso
Un condomino subisce danni da infiltrazioni provenienti da una parte comune dell'edificio: il tetto, la facciata, un pluviale, una colonna di scarico condominiale. Chiede al condominio il risarcimento integrale del pregiudizio. La risposta, però, non è scontata.
La distinzione decisiva è l'origine del danno. Se la fonte è una parte comune, il risarcimento spettante al condomino danneggiato subisce una riduzione proporzionale alla sua quota millesimale. Se invece il danno proviene da una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino, il ristoro è pieno.
Inquadramento normativo
La custodia delle parti comuni fa capo al condominio, chiamato a rispondere ex art. 2051 c.c. per i danni derivanti dalle cose in custodia. Fin qui, obbligazione risarcitoria a carico dell'ente di gestione.
Il punto delicato è un altro. Le parti comuni appartengono in comproprietà a tutti i condomini (art. 1117 c.c.). Il condomino danneggiato non è quindi un terzo estraneo: è, al contempo, comproprietario del bene che ha causato il danno e con-obbligato pro quota dell'obbligazione risarcitoria che ne deriva. In sostanza, sarebbe in parte creditore e debitore di sé stesso.
Da qui l'applicazione — in via estensiva — del principio dell'art. 1227, comma 1, c.c.: il risarcimento va decurtato della frazione riconducibile alla partecipazione del danneggiato al bene comune. La riduzione non discende da un vero e proprio "fatto colposo" del danneggiato, ma dalla sua posizione dominicale e obbligatoria. Su questa impostazione la giurisprudenza di legittimità è consolidata (tra le altre, Cass. civ. n. 15291/2018; nel solco, orientamenti successivi del 2021). In sede di revisione documentale è comunque opportuno verificare gli estremi della pronuncia più recente applicabile al caso concreto.
Un nodo tecnico: obbligazione parziaria o solidale
Resta dibattuto il regime dell'obbligazione del condominio verso il terzo danneggiato. Secondo l'orientamento prevalente, si tratta di obbligazione parziaria: ciascun condomino risponde nei limiti dei propri millesimi, non in solido. Quando però il danneggiato è a sua volta condomino, la logica si ribalta a suo sfavore: la quota che gli spetterebbe di ricevere coincide con quella che dovrebbe versare, e le due partite si compensano.
Un regime peculiare riguarda il lastrico solare di uso esclusivo (art. 1126 c.c.): i costi di conservazione, e in via analogica le responsabilità per i danni da difetto di manutenzione, si ripartiscono per un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo e per due terzi a carico dei condomini sottostanti. Un criterio che modifica sensibilmente la quantificazione rispetto alle altre parti comuni.
Implicazioni pratiche
Per il condomino danneggiato il messaggio è netto: dalla richiesta va scorporata la propria frazione millesimale. Su un danno di 10.000 euro, il proprietario titolare di 100 millesimi vedrà il credito ridotto a 9.000 euro. Più alta è la quota, maggiore la decurtazione.
Per l'amministratore e per gli altri condomini, la corretta individuazione della fonte del danno e della tabella millesimale applicabile diventa il presupposto di ogni trattativa. Confondere una parte comune con un impianto di pertinenza esclusiva sposta l'intero esito economico.
Cosa fare in concreto
- Accertate l'origine dell'infiltrazione con perizia tecnica: stabilite se la fonte è una parte comune o un'unità esclusiva. Da qui dipende tutto.
- Recuperate la tabella millesimale corretta (proprietà generale o tabella specifica, es. lastrico ex art. 1126 c.c.) per calcolare l'eventuale riduzione.
- Quantificate il danno documentando spese e pregiudizi, poi applicate la decurtazione pro quota se la fonte è comune.
- Attivate la mediazione: in materia condominiale è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5, d.lgs. 28/2010). Presentate l'istanza prima di agire in tribunale.
- Verificate le polizze: controllate la copertura del fabbricato condominiale e l'eventuale polizza individuale, coordinandone l'attivazione.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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