Infiltrazioni dal terrazzo: chi paga il danno al condomino?
In caso di infiltrazioni provenienti da un terrazzo a uso esclusivo, la responsabilità del danno non grava solo sul proprietario. La giurisprudenza conferma un criterio di ripartizione consolidato: un terzo a carico del titolare del lastrico, due terzi a carico del condominio. Un principio che incide direttamente su chi risarcisce il condomino danneggiato e in quale misura.
Il caso
Un condomino subisce danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, di proprietà esclusiva di un altro condòmino. La domanda ricorrente è semplice: chi paga? Il proprietario del terrazzo, il condominio, o entrambi?
La risposta non è intuitiva. Anche quando il terrazzo è a uso o proprietà esclusiva, il danno da infiltrazioni non ricade interamente sul suo titolare. La ragione sta nella doppia funzione che il terrazzo svolge: copertura dell'edificio (interesse comune) e superficie utilizzabile dal singolo (interesse individuale).
Inquadramento normativo
Il riferimento centrale è l'art. 1126 del Codice civile, che disciplina i lastrici solari di uso esclusivo. La norma stabilisce che le spese di riparazione e ricostruzione del lastrico sono sostenute per un terzo da chi ne ha l'uso esclusivo e per i restanti due terzi da tutti i condòmini dell'edificio (o della porzione di edificio) cui il lastrico funge da copertura.
La giurisprudenza, a partire dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 9449/2016) e in linea con le pronunce successive della Sez. III, ha esteso questo criterio anche al risarcimento del danno da infiltrazioni, non solo alle spese di manutenzione. La logica: chi trae vantaggio dalla copertura dell'edificio concorre al costo dei danni che derivano dal suo cattivo stato.
Si affianca l'art. 2055 c.c. sulla responsabilità solidale: quando il fatto dannoso è imputabile a più soggetti, il danneggiato può chiedere l'intero a ciascuno di essi, salvo poi il regresso interno secondo le quote di responsabilità.
Cosa significa in concreto
Il condomino danneggiato non deve dimostrare di chi sia la colpa specifica nella manutenzione. Gli basta provare il danno e la sua provenienza dal terrazzo sovrastante. La ripartizione 1/3 - 2/3 opera poi come criterio di distribuzione del costo tra proprietario esclusivo e condominio.
Questo produce tre conseguenze pratiche.
La prima: il proprietario del terrazzo non risponde da solo, nemmeno quando il terrazzo è interamente suo. La sua quota di responsabilità è limitata a un terzo, salvo che il danno derivi da un suo comportamento specifico (ad esempio modifiche abusive alla pavimentazione o all'impermeabilizzazione).
La seconda: il condominio è chiamato in causa per la quota maggiore. L'amministratore deve attivarsi e, se necessario, deliberare gli interventi sulla guaina impermeabilizzante e sulle opere di copertura.
La terza: grazie all'art. 2055 c.c., il danneggiato può agire per l'intero anche solo verso uno dei responsabili. Chi paga più della propria quota recupera poi la differenza dall'altro tramite l'azione di regresso.
Attenzione a una variabile decisiva: se le infiltrazioni dipendono da un uso improprio o da interventi non autorizzati del proprietario esclusivo, il criterio dell'art. 1126 c.c. può cedere il passo a una responsabilità integrale del singolo. La causa del danno va sempre accertata in concreto, spesso tramite consulenza tecnica.
Cosa fare in concreto
- Documenta subito il danno. Fotografa le infiltrazioni, conserva fatture di riparazione e segnala per iscritto all'amministratore e al proprietario del terrazzo.
- Richiedi una verifica tecnica sulla causa esatta del danno: distinguere il degrado naturale della copertura da un intervento improprio del titolare incide sulla ripartizione delle quote.
- Invia diffida sia al condominio sia al proprietario esclusivo. La responsabilità è ripartita: coinvolgi entrambi i soggetti per non perdere la possibilità di recupero.
- Se sei amministratore, porta il tema in assemblea e fai deliberare gli interventi sulla copertura, documentando le decisioni a verbale.
- Valuta la copertura assicurativa della polizza globale fabbricati: molte polizze condominiali coprono i danni da infiltrazione, riducendo l'esborso effettivo.
La regola di fondo resta questa: il terrazzo a uso esclusivo serve anche a proteggere l'edificio. Per questo il costo dei danni si distribuisce, e il condomino danneggiato non resta privo di tutela solo perché il terrazzo non è comune.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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