Infiltrazioni dal terrazzo: chi paga il danno?
Le infiltrazioni che partono da un terrazzo di proprietà esclusiva ma a copertura dell'edificio non gravano su un solo soggetto. La giurisprudenza conferma una ripartizione del danno: un terzo al proprietario, due terzi al condominio. Comprendere la logica di questa divisione è decisivo per chi subisce i danni e per chi amministra lo stabile.
Il caso e il principio
Un condomino subisce danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, di proprietà esclusiva di un altro condomino. La domanda ricorrente è semplice: chi risarcisce?
La risposta non è univoca. Quando il terrazzo svolge anche la funzione di copertura dell'edificio (il cosiddetto lastrico solare di uso esclusivo), la responsabilità si distribuisce tra il proprietario che ne ha l'uso e il condominio nel suo insieme. La sentenza del Giudice di Pace di Castelvetrano, in linea con l'orientamento consolidato della Cassazione, applica questa ripartizione: un terzo del danno grava sul proprietario esclusivo, due terzi sul condominio.
Inquadramento normativo
Il perno è l'articolo 1126 del codice civile. La norma disciplina la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo: chi ne ha l'uso esclusivo sostiene un terzo della spesa, mentre i due terzi gravano sui condomini ai quali il lastrico funge da copertura, in proporzione ai rispettivi millesimi.
La giurisprudenza ha esteso questo criterio anche alla responsabilità per i danni da infiltrazioni. La logica è coerente: chi ha l'uso esclusivo del terrazzo ne trae un beneficio diretto e ha un dovere di custodia e manutenzione; il condominio, però, beneficia della funzione di copertura che il terrazzo assicura all'intero edificio. La responsabilità segue quindi la stessa proporzione delle spese.
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449/2016) hanno chiarito che si tratta di una responsabilità da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 c.c., riferibile sia al proprietario sia al condominio in base ai rispettivi obblighi di vigilanza e manutenzione. L'art. 2055 c.c. opera invece sul piano dei rapporti con il danneggiato, regolando la solidarietà tra i corresponsabili.
Cosa cambia per il danneggiato
Il punto pratico più importante riguarda chi subisce il danno. La ripartizione un terzo–due terzi opera nei rapporti interni tra proprietario e condominio. Sul piano esterno, verso il danneggiato, vale la regola della solidarietà dell'art. 2055 c.c.: il danneggiato può rivolgersi indistintamente all'uno o all'altro per ottenere l'intero risarcimento.
In concreto, questo significa che il condomino danneggiato non è costretto ad agire contemporaneamente contro entrambi i soggetti, né a calcolare le quote prima di chiedere il risarcimento. Sarà poi chi ha pagato a esercitare l'azione di regresso verso l'altro corresponsabile per la propria quota.
Resta tuttavia decisivo individuare la causa dell'infiltrazione. Se il danno deriva da carenza manutentiva imputabile in via esclusiva al proprietario del terrazzo (per esempio una pavimentazione lasciata deteriorare), la ripartizione può non operare e la responsabilità ricadere interamente su di lui. Allo stesso modo, vizi della guaina impermeabilizzante o difetti strutturali della copertura tendono a coinvolgere il condominio.
La prova è il vero terreno di gioco
La qualificazione del danno dipende quasi sempre da un accertamento tecnico. La consulenza tecnica d'ufficio (CTU) serve a stabilire l'origine dell'infiltrazione e a distinguere tra responsabilità manutentiva del singolo e degrado della copertura comune. Senza una prova chiara dell'origine, la ripartizione standard tende a prevalere.
Consigliamo di documentare tempestivamente i danni e le loro cause, perché il decorso del tempo rende più difficile ricostruire l'evento.
Cosa fare in concreto
- Documenta subito il danno: fotografie datate, eventuali video, descrizione scritta dei punti interessati dalle infiltrazioni.
- Richiedi un accertamento tecnico sulla causa dell'infiltrazione, possibilmente in contraddittorio con le altre parti, per anticipare le contestazioni.
- Invia diffida scritta sia al proprietario del terrazzo sia all'amministratore di condominio, conservando le ricevute di consegna.
- Verifica le coperture assicurative: la polizza globale fabbricati del condominio o quella del singolo proprietario possono intervenire sul risarcimento.
- Valuta una soluzione conciliativa prima del giudizio: la mediazione è obbligatoria in materia condominiale e può evitare contenziosi lunghi.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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