Infiltrazioni da parti comuni: perché il condomino danneggiato ottiene meno

Il caso: infiltrazioni e risarcimento parziale

Le infiltrazioni sono tra le liti condominiali più frequenti. Il nodo pratico non è solo *chi* paga, ma *quanto* paga. E la risposta cambia radicalmente a seconda dell'origine dell'acqua.

La distinzione operativa è netta:

• Danno proveniente da una parte comune (tetto, lastrico, colonna di scarico condominiale, muri perimetrali): il condomino danneggiato è al tempo stesso *comproprietario* del bene che ha causato il danno. Ne consegue un risarcimento ridotto in proporzione ai propri millesimi.
• Danno proveniente dall'unità esclusiva di un altro condomino (una tubatura privata, un bagno del piano superiore): qui il danneggiato è estraneo alla fonte del danno e ha diritto, di regola, al risarcimento integrale.

Inquadramento normativo

Due norme reggono la materia.

L'art. 2051 c.c. fissa la responsabilità del custode per i danni prodotti dalle cose in custodia. Per le parti comuni il custode è il condominio, che risponde salvo la prova del caso fortuito.

L'art. 1227, comma 1, c.c. stabilisce che, se il fatto colposo del creditore ha concorso a produrre il danno, il risarcimento è ridotto secondo la gravità della colpa e le conseguenze derivate. È su questa disposizione che la giurisprudenza costruisce la riduzione a carico del condomino danneggiato: essendo comproprietario della parte comune difettosa, egli concorre — pro quota — nella custodia del bene e quindi nella causazione del danno.

Si tratta di un'impostazione interpretativa, non di una regola scritta espressamente per il condominio. La Suprema Corte l'ha applicata in più occasioni ai danni da parti comuni; il lettore che intenda verificare la fonte deve richiedere all'assistito o al legale gli estremi della pronuncia rilevante per il caso concreto, poiché l'esito dipende dalla natura del bene e dal riparto delle spese. Utile, sul tema affine del lastrico solare in uso esclusivo, il criterio di riparto delineato da Cass. Sez. Unite n. 9449/2014, che distingue tra chi ha l'uso esclusivo e la collettività dei condomini.

Come funziona la riduzione: l'esempio

Un condomino subisce infiltrazioni dal tetto (parte comune) e quantifica il danno in 10.000 euro. Possiede 200 millesimi dell'edificio, cioè il 20% della proprietà.

Di quel danno, la quota corrispondente ai suoi 200 millesimi resta a suo carico, perché di quella porzione egli è comproprietario-custode. Il risarcimento a carico del condominio si riduce quindi del 20%: 8.000 euro, non 10.000.

Se invece il possesso fosse di 500 millesimi (50%), il risarcimento scenderebbe a 5.000 euro. La logica: più è ampia la quota, più il danneggiato "paga a sé stesso".

I limiti del principio

La riduzione non è automatica e non si applica sempre.

Serve una fonte realmente comune. Se le infiltrazioni derivano da un impianto o da una struttura di proprietà esclusiva altrui, l'art. 1227 c.c. non opera e il danneggiato non subisce alcun abbattimento.

Rileva il comportamento del condominio. Se il danno nasce da una manutenzione omessa nonostante una delibera che ne aveva disposto l'esecuzione, o da inerzia imputabile all'amministratore, la valutazione del concorso può modificarsi.

Attenzione ai danni misti. Quando il difetto colpisce anche parti esclusive del danneggiato (per esempio un solaio in proprietà individuale), l'imputazione va scomposta voce per voce: non tutto rientra automaticamente nella riduzione millesimale.

Implicazioni pratiche

Per chi subisce le infiltrazioni cambia la strategia di quantificazione: pretendere l'intero importo da parti comuni espone a una contestazione fondata e a un rigetto parziale, con riflessi sulle spese di lite in caso di causa.

Cambia anche il legittimato passivo: contro il condominio (in persona dell'amministratore) per le parti comuni; contro il singolo proprietario per le fonti esclusive. Sbagliare destinatario significa perdere tempo e denaro.

Cosa fare in concreto

1. Individua la fonte con perizia tecnica: stabilisci se l'acqua proviene da parte comune o da unità esclusiva. È il dato che decide tutto.
2. Verifica la tua quota millesimale sul regolamento o sulle tabelle: serve a stimare in anticipo l'eventuale riduzione.
3. Quantifica in modo realistico: è opportuno calcolare la pretesa già al netto dell'abbattimento pro quota, per non esporsi a soccombenza parziale.
4. Individua il legittimato passivo corretto prima di agire: condominio o singolo proprietario, a seconda della fonte.
5. Documenta il danno con foto datate, relazioni tecniche e, se possibile, verbali assembleari sulle manutenzioni omesse.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.