Danni da infiltrazioni in condominio: la mediazione non è obbligatoria
Chi subisce danni da infiltrazioni in condominio può agire in giudizio senza prima esperire la mediazione obbligatoria. Lo confermano due recenti pronunce dei Tribunali di Napoli Nord e Roma: la responsabilità da cosa in custodia ha natura extracontrattuale e resta fuori dall'elenco delle materie soggette a mediazione. Una precisazione che incide su tempi e strategia processuale del danneggiato.
Il fatto
Le infiltrazioni sono tra le liti condominiali più frequenti: acqua che scende dal lastrico solare, dal terrazzo del vicino o da tubature comuni, con danni a soffitti, pareti e arredi. La domanda ricorrente è se, prima di rivolgersi al giudice, il danneggiato debba passare per la mediazione, cioè il tentativo di conciliazione assistita previsto dalla legge come condizione di procedibilità.
Due provvedimenti recenti — l'ordinanza del Tribunale di Napoli Nord n. 2186/2024 e la sentenza del Tribunale di Roma n. 17108/2025 — hanno risposto in modo netto: per i danni da infiltrazioni la mediazione non è obbligatoria.
Inquadramento normativo
Il punto di partenza è l'art. 5 del D.Lgs. 28/2010, che elenca le materie per cui chi vuole agire in giudizio deve prima esperire la mediazione. Tra queste figura il "condominio", ma la giurisprudenza ha chiarito che la nozione va intesa in senso tecnico: rientrano le controversie relative alle norme del codice civile sul condominio (artt. 1117 e seguenti) e alle delibere assembleari, non ogni lite che coinvolga un edificio condominiale.
L'azione per danni da infiltrazioni si fonda invece sull'art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità da cose in custodia: chi ha la disponibilità e il controllo di un bene (il condominio sulle parti comuni, il singolo proprietario sul proprio terrazzo) risponde dei danni che quel bene provoca, salvo prova del caso fortuito. Si tratta di responsabilità extracontrattuale, che nasce dal fatto illecito e non da un rapporto contrattuale tra le parti.
Proprio questa natura la colloca al di fuori dell'elenco dell'art. 5. I Tribunali di Napoli Nord e Roma hanno seguito questa lettura: la domanda risarcitoria per infiltrazioni non è una "controversia in materia di condominio" in senso tecnico, ma un'azione risarcitoria per danno da cosa in custodia. Di conseguenza è procedibile anche senza mediazione preventiva.
Implicazioni pratiche
Per il condomino danneggiato la differenza è concreta. Se la mediazione fosse obbligatoria, l'omissione renderebbe la domanda improcedibile: il giudice fermerebbe il processo e concederebbe un termine per avviare la procedura, con allungamento dei tempi e costi aggiuntivi.
Ritenere non necessaria la mediazione consente invece di introdurre subito il giudizio risarcitorio. Questo può contare quando servono provvedimenti rapidi, ad esempio per far cessare infiltrazioni ancora in corso o per evitare l'aggravamento del danno.
Attenzione però a due profili. Primo: la mediazione resta possibile su base volontaria e può comunque essere utile per definire la lite senza processo. Secondo: la natura della responsabilità va valutata caso per caso. Se la controversia coinvolge anche l'impugnazione di una delibera o la ripartizione delle spese tra condomini, la materia "condominio" può tornare rilevante e con essa l'obbligo di mediazione.
Resta poi aperto il tema dell'individuazione del responsabile: il condominio per le parti comuni (lastrico, colonne di scarico condominiali), il singolo proprietario per il proprio terrazzo o impianto. Nel caso del lastrico solare a uso esclusivo la giurisprudenza distingue le quote di responsabilità tra utilizzatore e condominio.
Cosa fare in concreto
- Documenta subito il danno: foto, video e la data di comparsa delle infiltrazioni. La prova dell'origine è decisiva nell'azione ex art. 2051 c.c.
- Individua la fonte: verifica se l'acqua proviene da parti comuni o da una proprietà privata, perché cambia il soggetto obbligato al risarcimento.
- Fai accertare tecnicamente l'origine, quando l'infiltrazione non è evidente: una perizia tempestiva evita contestazioni sulla causa del danno.
- Valuta la mediazione volontaria prima della causa: pur non obbligatoria, può portare a un accordo più rapido ed economico.
- Consultati con un legale sulla qualificazione della domanda: se alla richiesta di danni si affianca l'impugnazione di delibere o questioni di riparto spese, la mediazione potrebbe tornare obbligatoria.
Una corretta impostazione iniziale della domanda evita eccezioni di improcedibilità e riduce il rischio di ritardi processuali.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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