Danni da infiltrazioni in condominio: la mediazione non è obbligatoria

Il fatto

Le infiltrazioni sono una delle liti più frequenti tra condomini e condominio. Acqua che filtra dal lastrico solare, dal tetto, da una colonna comune: chi subisce il danno chiede il risarcimento e, spesso, la messa in sicurezza del bene.

Il punto controverso non riguarda tanto la responsabilità, quanto il percorso per farla valere. In particolare: prima di andare dal giudice, il danneggiato deve tentare la mediazione? La risposta incide direttamente sui tempi e sui costi della controversia.

Inquadramento normativo

La mediazione obbligatoria è disciplinata dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010, che elenca in modo tassativo le materie per cui il tentativo di conciliazione è condizione di procedibilità della domanda. Tra queste figurano espressamente le controversie "in materia di condominio".

Il nodo interpretativo sta nel perimetro di quella formula. Il richiamo alla "materia condominiale" copre le liti che nascono dall'applicazione del regolamento, dalla ripartizione delle spese, dalle delibere assembleari o dai diritti reali sulle parti comuni. Non copre, invece, le azioni che si fondano sulla responsabilità civile del custode.

Le infiltrazioni rientrano tipicamente nell'art. 2051 c.c., che disciplina il danno cagionato dalle cose in custodia. Chi ha la custodia del bene comune – il condominio, per le parti condominiali – risponde del danno salvo che provi il caso fortuito. Si tratta di responsabilità extracontrattuale: il rapporto tra danneggiato e responsabile non deriva dal vincolo condominiale, ma dal fatto illecito.

Cosa dicono i tribunali

Su questa distinzione si sono espressi di recente due uffici giudiziari.

Il Tribunale di Napoli Nord, con ordinanza n. 2186/2024, ha escluso l'obbligatorietà della mediazione per le domande risarcitorie da infiltrazioni fondate sull'art. 2051 c.c. La ragione: l'azione ha natura aquiliana e non attiene ai rapporti interni tipici della materia condominiale.

Sulla stessa linea si è collocato il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17108/2025, che ha ribadito la non necessità del preventivo tentativo di conciliazione quando la pretesa deriva dalla responsabilità del custode e non da questioni di gestione condominiale in senso stretto.

L'orientamento non è pacifico in assoluto, ma segna un indirizzo chiaro: la qualificazione della domanda è decisiva. È l'azione fondata sull'art. 2051 c.c. a determinare l'esclusione, non la semplice presenza di un condominio tra le parti.

Implicazioni pratiche

Per il condomino danneggiato, la conseguenza è concreta: può agire direttamente in giudizio senza attendere l'esito – spesso a vuoto – della procedura di mediazione. Si risparmiano mesi e i costi dell'organismo di conciliazione.

Attenzione però al rischio opposto. Se la domanda viene formulata in modo ambiguo, o se accanto al risarcimento si chiedono anche pronunce che toccano la gestione condominiale (ad esempio l'impugnazione di una delibera sui lavori), il giudice potrebbe ritenere applicabile l'obbligo di mediazione per quella parte della lite. L'esito, in caso di errore, è l'improcedibilità della domanda.

Per il condominio convenuto, la corretta qualificazione può diventare un tema difensivo: eccepire la mancata mediazione dove l'obbligo effettivamente sussiste.

Cosa fare in concreto

• Qualificate con precisione la domanda: se agite per il solo risarcimento da infiltrazioni, ancorate la pretesa all'art. 2051 c.c. e chiaritene la natura extracontrattuale.
• Separate i profili: distinguete la richiesta risarcitoria dalle eventuali questioni condominiali (delibere, riparto spese), che restano soggette a mediazione.
• Documentate il danno subito: raccogliete fotografie, relazioni tecniche e, dove possibile, un accertamento tecnico preventivo prima di introdurre la causa.
• Individuate il custode responsabile: verificate se l'origine dell'infiltrazione è in una parte comune (risponde il condominio) o in una proprietà esclusiva (risponde il singolo).
• Valutate comunque la conciliazione: anche quando non è obbligatoria, un tentativo di accordo può ridurre tempi e spese rispetto al giudizio.

In sintesi

Le azioni per danni da infiltrazioni fondate sull'art. 2051 c.c. non richiedono la mediazione obbligatoria. Resta però determinante il modo in cui la domanda viene costruita: è la qualificazione giuridica, non la mera presenza del condominio, a segnare il confine tra procedibilità e improcedibilità.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*