Infiltrazioni dal terrazzo a uso misto: come si dividono le spese
Un terrazzo può essere insieme copertura dell'edificio e superficie a uso esclusivo di un condòmino. Quando da lì partono infiltrazioni verso gli appartamenti sottostanti, la domanda è una sola: chi paga? La Cassazione, con l'ordinanza 25806/2021, indica un metodo di ripartizione fondato sull'articolo 1126 del Codice civile e sulla funzione effettiva della copertura.
Il caso
Molti terrazzi hanno una natura ambigua. Servono da copertura per gli immobili sottostanti — funzione che li rende beni comuni — ma allo stesso tempo sono nel godimento esclusivo di un singolo condòmino, che vi accede e ne dispone come fosse una parte privata.
Quando l'impermeabilizzazione cede e l'acqua filtra negli appartamenti al piano inferiore, la responsabilità per i danni e le spese di riparazione va distribuita. La Cassazione è tornata sul punto per chiarire quali criteri applicare.
Inquadramento normativo
Il riferimento cardine è l'art. 1126 c.c., che regola i lastrici solari (e i terrazzi a essi assimilati) in uso esclusivo a uno dei condòmini. La norma prevede una ripartizione precisa: chi ha l'uso esclusivo del terrazzo sopporta un terzo della spesa di riparazione o ricostruzione; i restanti due terzi gravano su tutti i condòmini dell'edificio o della porzione di edificio a cui il terrazzo fa da copertura, in proporzione ai millesimi.
La ratio è chiara: chi usa il bene contribuisce di più, ma non da solo, perché la funzione di copertura serve l'intero fabbricato sottostante.
Il richiamo all'art. 1102 c.c. riguarda invece i limiti d'uso della cosa comune: il condòmino che gode del terrazzo non può alterarne la destinazione né impedirne l'uso conforme agli altri.
Con l'ordinanza n. 25806/2021 la Corte ha precisato che, quando il terrazzo copre solo in parte l'edificio, il criterio dei due terzi si applica ai soli condòmini le cui unità sono effettivamente protette da quella superficie. Gli altri restano estranei alla spesa.
Cosa cambia in concreto
La distinzione ha effetti pratici rilevanti.
Primo: non tutti i condòmini partecipano automaticamente. Occorre individuare quali appartamenti si trovano "sotto" la porzione di terrazzo interessata dal guasto. Solo quelli concorrono ai due terzi.
Secondo: la ripartizione tra i condòmini coinvolti avviene in base al valore dei piani, cioè ai millesimi di proprietà, non in parti uguali.
Terzo: il titolare dell'uso esclusivo non può essere gravato dell'intera spesa solo perché "il terrazzo è suo". Il suo contributo resta fissato a un terzo, salvo che i danni derivino da un suo comportamento colposo — ad esempio manutenzioni omesse o interventi abusivi sull'impermeabilizzazione.
Quarto: sul piano risarcitorio verso i proprietari danneggiati, la giurisprudenza tende ad applicare gli stessi criteri di riparto dell'art. 1126 c.c., distinguendo però le ipotesi in cui la responsabilità sia riconducibile a una specifica condotta.
Il nodo probatorio
Il punto delicato è dimostrare da dove provengono le infiltrazioni e quale porzione di terrazzo copre gli immobili danneggiati. Senza un accertamento tecnico, la ripartizione rischia di diventare oggetto di contenzioso.
Per questo la consulenza tecnica — di parte in fase stragiudiziale, d'ufficio in giudizio — è spesso decisiva. Va documentato lo stato dell'impermeabilizzazione, l'origine del difetto e l'estensione della copertura interessata.
Cosa fare in concreto
- Accertate la natura del terrazzo: verificate nel regolamento condominiale e nei titoli se la superficie è comune, in uso esclusivo o mista, e quali unità copre.
- Documentate subito il danno: fotografie, verbali, eventuale perizia tecnica sull'origine delle infiltrazioni prima di procedere alle riparazioni.
- Individuate i condòmini obbligati: chiedete all'amministratore la ricostruzione dei millesimi e delle unità servite dalla porzione di copertura interessata.
- Distinguete manutenzione e colpa: se il danno deriva da negligenza del titolare dell'uso esclusivo, il riparto dell'art. 1126 c.c. può non valere per il risarcimento.
- Valutate la via stragiudiziale: un accordo di riparto formalizzato in assemblea evita spesso un contenzioso lungo e costoso.
La materia intreccia diritto condominiale e responsabilità, e ogni terrazzo ha una storia edilizia propria. Prima di aprire un contenzioso o accettare una ripartizione, consigliamo di far analizzare titoli, planimetrie e stato dei luoghi.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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