Installare l'ascensore in condominio: maggioranze e spese

Il quadro: un'innovazione a maggioranza agevolata

L'installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo è, sul piano giuridico, un'innovazione: un intervento che modifica in modo stabile la destinazione o la struttura delle parti comuni. Rientra quindi nella disciplina dell'art. 1120 del Codice civile.

Il legislatore ha però collocato l'ascensore tra le innovazioni agevolate, cioè quelle dirette a migliorare l'accessibilità e l'abbattimento delle barriere architettoniche. Per queste opere l'art. 1120, secondo comma, richiede una maggioranza più bassa rispetto alle innovazioni ordinarie.

Le maggioranze richieste

Occorre distinguere.

In assemblea, la delibera che approva l'installazione dell'ascensore come innovazione per l'accessibilità richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi), ai sensi dell'art. 1120, comma 2, in combinato con l'art. 1136, comma 2.

Si tratta di un quorum sensibilmente inferiore a quello previsto per le innovazioni comuni (maggioranza dei presenti e due terzi del valore, cioè 667 millesimi). La ratio è chiara: favorire gli interventi che rendono l'edificio fruibile anche da anziani e persone con disabilità.

Esiste inoltre una via alternativa, spesso trascurata: la Legge 13/1989 consente al singolo condomino, se l'assemblea non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, di installare l'ascensore a proprie spese, purché l'opera sia servibile all'uso comune e non pregiudichi la stabilità o il decoro dell'edificio.

Come si ripartisce la spesa

Qui si annidano i conflitti più frequenti.

Se l'ascensore è deliberato dal condominio, la spesa si ripartisce secondo l'art. 1123 del Codice civile: quota proporzionale ai millesimi per l'impianto, con applicazione dell'art. 1124 per l'uso (chi abita ai piani alti paga di più della manutenzione).

Se invece l'opera è realizzata da uno o più condomini a proprie spese, questi ne sostengono integralmente il costo. Gli altri conservano il diritto di partecipare successivamente ai vantaggi dell'innovazione, versando la quota di spesa aggiornata (art. 1121, ultimo comma).

Un punto delicato: il condomino contrario alla delibera valida resta comunque tenuto a contribuire, salvo che l'innovazione sia qualificabile come *voluttuaria* o *gravosa* e a lui inutilizzabile ai sensi dell'art. 1121, comma 1. L'ascensore, per giurisprudenza costante, raramente rientra in questa eccezione.

Cosa cambia per chi vive nel palazzo

Per chi promuove l'installazione, la buona notizia è la maggioranza ridotta e la possibilità di procedere da soli in caso di inerzia assembleare. Per chi si oppone, i margini di blocco sono stretti: l'opposizione regge solo se l'opera lede la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico, oppure rende inservibile una parte comune a un singolo condomino.

L'amministratore ha un ruolo centrale: deve convocare correttamente l'assemblea, indicare l'ordine del giorno in modo specifico e verbalizzare i quorum. Un errore su convocazione o maggioranze espone la delibera a impugnazione entro trenta giorni (art. 1137).

Cosa fare in concreto

1. Formalizzate la richiesta per iscritto all'amministratore, chiedendo l'inserimento del punto all'ordine del giorno: fa decorrere i termini della Legge 13/1989.
2. Acquisite un progetto tecnico e un preventivo dettagliato prima dell'assemblea: la delibera deve poter valutare costi, ingombri e impatto strutturale.
3. Verificate i millesimi e la corretta indicazione dei quorum nel verbale: è il primo terreno di contestazione.
4. Valutate le agevolazioni fiscali vigenti per l'abbattimento delle barriere architettoniche prima di deliberare la ripartizione.
5. Se l'assemblea resta inerte oltre tre mesi, considerate la strada dell'installazione a proprie spese, previa verifica tecnica di servibilità e sicurezza.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*