Lastrico condominiale trasformato in solarium: quando è lecito
Molti condomini usano il lastrico solare come solarium con sdraio, fioriere e arredi. L'operazione può essere legittima senza delibera assembleare, ma entro limiti precisi fissati dall'art. 1102 del codice civile. Il confine tra uso più intenso lecito e alterazione vietata è sottile e va valutato caso per caso. Vediamo criteri, distinzioni tecniche e ripartizione delle spese.
Il fatto e perché conta
Adibire il lastrico solare a solarium è una prassi diffusa: sedute, ombrelloni, tavolini, fioriere e pavimentazioni removibili. La domanda ricorrente è se serva l'autorizzazione dell'assemblea. La risposta dipende dal tipo di intervento e dai limiti che la legge pone all'uso della cosa comune.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1102 c.c., che disciplina l'uso della cosa comune da parte del singolo. La norma consente a ciascun partecipante di servirsi del bene comune, anche in modo più intenso rispetto agli altri, a due condizioni: non alterarne la destinazione e non impedire agli altri comproprietari di farne pari uso.
Su queste basi la giurisprudenza di legittimità ha da tempo riconosciuto il diritto del condomino a un godimento più intenso della cosa comune, purché resti nei limiti sopra indicati. Non occorre, in linea di principio, una delibera assembleare quando l'uso non modifica la struttura né sottrae il bene alla fruizione collettiva. Diverso è il caso in cui l'intervento incida sulla consistenza o sulla funzione del bene.
Uso più intenso o alterazione? I criteri operativi
Il discrimine non è teorico. I giudici valutano l'intervento sulla base di alcuni indici concreti:
- Permanenza: arredi mobili e stagionali pesano diversamente da strutture stabili.
- Reversibilità: ciò che si può rimuovere senza tracce difficilmente altera la destinazione; opere murarie, gazebo ancorati, pavimentazioni fisse sì.
- Incidenza sulla funzione di copertura: il lastrico serve prima di tutto a proteggere l'edificio. Qualsiasi intervento che comprometta l'impermeabilizzazione o aumenti i carichi oltre i limiti tecnici esce dal perimetro del lecito.
- Persistenza del pari uso: se l'occupazione impedisce di fatto agli altri condomini di accedere o servirsi del lastrico, il limite dell'art. 1102 è superato.
È questa la linea di confine: arredi removibili rientrano di regola nell'uso lecito; strutture fisse richiedono verifica tecnica e, spesso, il consenso condominiale.
Lastrico solare e terrazza a livello: una distinzione che conta
Le due nozioni non coincidono. Il lastrico solare è la superficie piana di copertura dell'edificio, priva di funzione autonoma di calpestio abitativo. La terrazza a livello è invece complanare a un appartamento, di cui costituisce proiezione e accesso diretto, pur svolgendo anch'essa funzione di copertura per i piani sottostanti.
La distinzione rileva ai fini delle responsabilità e delle spese. Per entrambe, quando vi è un uso esclusivo, opera il criterio di riparto dell'art. 1126 c.c.
Le spese ex art. 1126 c.c.
Quando il lastrico (o la terrazza a livello) è in uso o proprietà esclusiva di uno o più condomini, le spese di riparazione o ricostruzione si ripartiscono così: un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio cui il lastrico funge da copertura, in proporzione ai millesimi.
Questo significa che chi trasforma il lastrico in solarium resta comunque tenuto alla sua quota per la manutenzione della funzione di copertura, e ne risponde in caso di danni da infiltrazioni riconducibili all'uso improprio.
Regolamento condominiale e infiltrazioni
Due punti di attenzione. Primo: il regolamento contrattuale (quello accettato da tutti i condomini e trascritto) può vietare o limitare determinati usi del lastrico. Se esiste una clausola restrittiva, prevale sull'uso individuale. Secondo: l'aspetto più critico resta l'impermeabilizzazione. Posa di pavimenti, fioriere pesanti o forature del manto possono causare infiltrazioni ai piani sottostanti, con conseguente responsabilità di chi ha realizzato l'intervento.
Cosa fare in concreto
- Verificare il regolamento condominiale prima di ogni intervento: individuare eventuali clausole restrittive sull'uso del lastrico.
- Distinguere arredi mobili da strutture fisse: privilegiare soluzioni removibili e reversibili riduce il rischio di contestazioni.
- Non compromettere l'impermeabilizzazione: evitare forature del manto e carichi non compatibili; conservare la documentazione tecnica degli interventi.
- Preservare l'accesso e il pari uso degli altri condomini quando il lastrico è comune.
- Sottoporre all'assemblea le opere che incidono su struttura, carichi o funzione di copertura, richiedendo una valutazione tecnica preventiva.
---
*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.*
Ogni condominio ha una storia a sé.
Se gestisci un'amministrazione e vuoi un confronto su una specifica questione condominiale, scrivi allo studio. Ti rispondiamo entro un giorno lavorativo.