Spese del lastrico solare ad uso esclusivo: chi paga e come si ripartiscono
Il lastrico solare ad uso esclusivo genera spesso contenzioso quando serve rifarne l'impermeabilizzazione. Chi paga? Il proprietario che ne gode in via esclusiva o anche i condomini degli appartamenti sottostanti? Il codice civile e la Cassazione forniscono un criterio preciso, che distingue le spese di manutenzione dalle voci ordinarie. Ecco come orientarsi prima di deliberare in assemblea.
Di cosa parliamo
Il lastrico solare è la superficie piana di copertura dell'edificio. Può essere condominiale oppure attribuito, per titolo o destinazione, all'uso esclusivo di un singolo condòmino (ad esempio il proprietario dell'ultimo piano che vi accede come terrazza).
Quando questa superficie svolge anche funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti, sorge il problema: le spese di manutenzione e ricostruzione gravano solo su chi lo usa, o vanno divise con chi ne beneficia come tetto?
Inquadramento normativo
La regola cardine è l'art. 1126 c.c., dedicato proprio al lastrico solare di uso esclusivo. La norma prevede una ripartizione mista: un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione grava su chi ha l'uso esclusivo del lastrico; i restanti due terzi si distribuiscono tra i proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
La ratio è chiara: chi usa il lastrico ne trae un vantaggio diretto, ma la copertura protegge anche chi sta sotto. Da qui il concorso tra le due categorie di soggetti.
Questo criterio deroga alla regola generale dell'art. 1123 c.c., secondo cui le spese si ripartiscono in base ai millesimi o all'uso. L'art. 1126 c.c. si applica però solo alle spese connesse alla funzione di copertura. Per interventi che riguardano esclusivamente l'utilizzo del lastrico come terrazza (ad esempio la pavimentazione calpestabile scelta dal solo titolare), l'onere resta a carico di chi ne fruisce.
Cosa dice la Cassazione
La giurisprudenza ha consolidato alcuni punti fermi. La Suprema Corte (tra le altre, Cass. n. 11484/2017, n. 5814/2016 e n. 9449/2016) ha chiarito che il criterio di ripartizione dell'art. 1126 c.c. si applica alle spese di manutenzione straordinaria legate alla funzione di copertura: rifacimento del manto impermeabilizzante, guaine, massetti di pendenza.
Con la sentenza n. 22339/2019 la Cassazione ha ribadito che il vantaggio del proprietario esclusivo giustifica il suo terzo di contribuzione, mentre gli altri due terzi seguono la funzione protettiva verso i piani inferiori.
Rilevante anche il tema del danno da infiltrazioni. Le Sezioni Unite hanno affermato che, in caso di danni ai sottostanti provocati dalla mancata manutenzione del lastrico, la responsabilità si distribuisce secondo la logica dell'art. 1126 c.c., salvo la prova di specifiche condotte colpose. Le pronunce più recenti (Cass. n. 516/2022 e n. 20548/2025) confermano l'orientamento, precisando che l'obbligo di custodia non incombe solo sul titolare esclusivo, ma coinvolge il condominio quando l'inerzia è imputabile alla collettività.
Implicazioni pratiche
Per il proprietario esclusivo: non deve farsi carico dell'intero costo del rifacimento dell'impermeabilizzazione. La sua quota è di regola un terzo, salvo che l'intervento riguardi solo l'uso privato.
Per i condomini sottostanti: sono chiamati a partecipare per due terzi anche se non hanno accesso al lastrico, perché ne beneficiano come copertura.
Per l'amministratore: è essenziale qualificare correttamente la natura della spesa prima di predisporre il riparto. Un errore nella ripartizione espone la delibera a impugnazione.
Attenzione a titoli e regolamenti: un regolamento di natura contrattuale può derogare al criterio legale. In tal caso prevale la pattuizione, purché accettata da tutti i condòmini.
Cosa fare in concreto
- Distinguete la natura dell'intervento: verificate se la spesa riguarda la copertura (art. 1126 c.c.) o il solo uso privato del lastrico.
- Controllate titolo e regolamento: accertate se esistono clausole contrattuali che derogano alla ripartizione legale.
- Documentate lo stato del lastrico: in caso di infiltrazioni, fate redigere una perizia tecnica sull'origine del danno.
- Verificate la delibera prima del voto: un riparto errato è impugnabile nei termini di legge; consigliamo di far controllare i millesimi applicati.
- Agite con tempestività: la mancata manutenzione può generare responsabilità per i danni ai piani inferiori.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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