Lista dei morosi: l'amministratore deve indicare il codice fiscale

Il caso

Un creditore del condominio, rimasto insoddisfatto, chiede all'amministratore l'elenco dei condòmini morosi per agire direttamente contro di loro. L'amministratore fornisce un elenco parziale, privo di dati essenziali. Il Tribunale di Napoli, con l'ordinanza n. 5161/2026, stabilisce che la comunicazione deve essere completa: non basta indicare i nominativi, servono i dati che rendono i debitori concretamente aggredibili.

La decisione tocca un nodo pratico frequente. Quando il condominio non paga, il creditore non può aggredire indistintamente tutti i condòmini: deve prima escutere i morosi. Ma per farlo gli serve sapere chi sono e dove trovarli.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma prevede che i creditori non possano agire contro i condòmini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso gli altri condòmini. In concreto, significa che il creditore deve aggredire prima i morosi, e per farlo ha diritto di conoscerne l'identità.

A questo obbligo si lega l'art. 1130, n. 6, c.c., che impone all'amministratore di tenere il registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari, i dati catastali e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. È da questo registro che l'amministratore attinge le informazioni da trasmettere.

Il Tribunale di Napoli precisa il contenuto minimo della comunicazione: nome e cognome, codice fiscale, indirizzo, importo del debito e quote millesimali. Il codice fiscale, in particolare, è indispensabile perché senza di esso il creditore non può avviare l'esecuzione forzata né eseguire ricerche patrimoniali presso l'Agenzia delle Entrate o le banche dati pubbliche.

Le conseguenze dell'inadempimento

L'aspetto più rilevante riguarda la sanzione. Se l'amministratore non ottempera all'ordine del giudice, trova applicazione l'art. 614 bis del codice di procedura civile, cioè le misure di coercizione indiretta: il giudice può fissare una somma di denaro dovuta per ogni violazione o inosservanza successiva, o per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento. È uno strumento pensato per piegare la resistenza del debitore inadempiente attraverso una pressione economica progressiva.

Un secondo punto, già affermato dalla Cassazione (sent. n. 1002/2025), è che l'azione va rivolta contro l'amministratore in proprio, non contro il condominio. L'obbligo di fornire i dati è un dovere dell'amministratore nella sua qualità di gestore, e la sua inottemperanza lo espone personalmente.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore cambia l'asticella della diligenza richiesta. Non è sufficiente rispondere formalmente alla richiesta del creditore: la comunicazione deve essere completa e utilizzabile. Un elenco privo di codice fiscale equivale, nella sostanza, a un rifiuto.

Resta però un profilo delicato, da non sottovalutare: il trattamento dei dati personali. L'amministratore comunica dati identificativi dei condòmini a un soggetto terzo. La trasmissione è legittima perché serve a consentire al creditore l'esercizio di un diritto riconosciuto dalla legge, ma va limitata ai dati necessari a quella specifica finalità. Fornire più del dovuto può generare responsabilità sul fronte privacy.

Per il creditore, la pronuncia offre uno strumento concreto: può richiedere l'elenco e, in caso di silenzio o risposta parziale, rivolgersi al giudice per ottenere l'ordine di esibizione assistito dalla sanzione.

Per il condòmino in regola, infine, la regola conferma una garanzia: non può essere aggredito prima che il creditore abbia escusso i morosi.

Cosa fare in concreto

• Amministratori: mantenete aggiornato il registro di anagrafe ex art. 1130 n. 6 c.c., così da poter rispondere con precisione e tempestività alle richieste dei creditori.
• Amministratori: alla richiesta del creditore, trasmettete un elenco completo di nome, codice fiscale, indirizzo, importo e millesimi, limitandovi ai dati strettamente necessari.
• Creditori: formulate la richiesta per iscritto, con data certa, specificando i dati necessari all'azione esecutiva.
• Creditori: in caso di risposta parziale o di silenzio, valutate il ricorso al giudice per l'ordine di esibizione assistito dalla misura ex art. 614 bis c.p.c.
• Condòmini: verificate periodicamente la vostra posizione contabile presso l'amministratore per evitare di figurare tra i morosi per errori di registrazione.

Consigliamo in ogni caso di valutare la singola situazione con un professionista, perché il contenuto della comunicazione e i profili privacy vanno calibrati sul caso concreto.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*