Mala gestio dell'amministratore: senza prove il condominio perde

Il caso

Un condominio ha citato in giudizio il proprio ex amministratore, un geometra, contestandogli una gestione irregolare e chiedendone la condanna al risarcimento. La domanda è stata respinta. Il motivo non riguarda il merito della condotta, ma un profilo più elementare: il condominio non ha fornito prove sufficienti a dimostrare i fatti dedotti.

È un esito ricorrente nel contenzioso condominiale. L'azione si fonda su un convincimento diffuso tra i condòmini circa l'operato scorretto dell'amministratore, ma non su elementi documentali idonei a reggere il vaglio del giudice. Il risultato è la soccombenza, spesso aggravata dalla condanna alle spese.

Inquadramento normativo

Occorre distinguere due piani spesso confusi.

L'art. 1129 c.c. disciplina la nomina, la revoca e gli obblighi di trasparenza dell'amministratore: tra questi, l'obbligo di far transitare le somme condominiali su un apposito conto corrente intestato al condominio (comma 7) e i doveri informativi verso i condòmini. La norma individua le soglie di gravità che legittimano la revoca giudiziale, ma non contiene di per sé la disciplina della responsabilità risarcitoria.

La responsabilità gestoria dell'amministratore verso il condominio si valuta invece secondo le regole del mandato, espressamente richiamate dall'art. 1129, comma 15, c.c. Rilevano in particolare l'art. 1710 c.c., che impone al mandatario di eseguire l'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, e l'art. 1713 c.c., che obbliga il mandatario a rendere conto del proprio operato e a restituire quanto ricevuto in esecuzione dell'incarico.

Su queste basi si innesta la regola generale dell'onere della prova. L'art. 2697 c.c. stabilisce che chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Il condominio che lamenta la mala gestio è quindi tenuto a dimostrare, con documenti, la condotta contestata, il danno e il nesso tra i due.

Il nodo dell'onere probatorio

C'è però un profilo che il condominio può valorizzare a proprio favore. Poiché il mandatario è gravato dall'obbligo di rendiconto (art. 1713 c.c.), è l'amministratore a dover giustificare le somme gestite e le spese sostenute. Il condominio che contesta specifiche voci può quindi spostare sull'amministratore l'onere di dimostrarne la regolarità.

Questo meccanismo funziona, però, solo se le contestazioni sono puntuali e ancorate a documenti. Un'accusa generica di cattiva gestione non attiva alcun obbligo di giustificazione: resta un'affermazione priva di riscontro, che il giudice non può accogliere.

Implicazioni pratiche

Per il condominio la lezione è chiara. L'azione contro l'ex amministratore non si improvvisa in aula. Va preparata a monte, raccogliendo e ordinando la documentazione contabile e gestionale.

Il momento decisivo è il passaggio di consegne. È in quella fase che il condominio, tramite il nuovo amministratore, deve pretendere e acquisire tutta la documentazione: estratti conto, registri, giustificativi di spesa, corrispondenza, verbali. La documentazione mancante o incompleta è essa stessa un elemento da far valere, ma va segnalata e verbalizzata tempestivamente.

Per l'amministratore uscente, la conservazione ordinata della documentazione non è un adempimento formale: è lo strumento con cui dimostra di aver operato correttamente e di aver assolto l'obbligo di rendiconto.

Cosa fare in concreto

• Formalizzare il passaggio di consegne con verbale dettagliato, elencando i documenti ricevuti e quelli eventualmente mancanti.
• Ricostruire la contabilità con l'assistenza di un professionista, individuando le voci specifiche da contestare anziché formulare rilievi generici.
• Contestare per iscritto le singole irregolarità, così da attivare l'obbligo di rendiconto dell'amministratore uscente.
• Valutare la fase stragiudiziale prima della causa: è opportuno trattare la questione con una richiesta documentata, che spesso induce a un chiarimento o a una transazione.
• Verificare i termini di prescrizione dell'azione risarcitoria prima di agire, per non compromettere il diritto.

Il principio che emerge è semplice e vale la pena ribadirlo: nel contenzioso condominiale vince chi documenta, non chi denuncia.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*