Mediazione condominiale e abuso del diritto: il condomino che boicotta l'assemblea

Il caso

Una condomina si assenta dall'assemblea convocata per decidere sulla partecipazione del condominio al procedimento di mediazione. La sua assenza contribuisce a far mancare il quorum costitutivo. Il procedimento di mediazione, condizione di procedibilità per molte liti condominiali, non può così svolgersi regolarmente.

In un secondo momento, nel giudizio di merito, la stessa condomina eccepisce l'improcedibilità della domanda proprio per il mancato (o irregolare) esperimento della mediazione. In sostanza, cerca di trarre vantaggio processuale da un ostacolo che lei stessa ha contribuito a creare.

La Corte d'Appello di Firenze ha ritenuto tale eccezione inammissibile, qualificando la condotta come abuso del diritto.

Inquadramento normativo

La mediazione è disciplinata in via generale dal D.lgs. 28/2010, che per numerose materie — tra cui il condominio — la configura come condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5).

Sul versante specificamente condominiale rileva l'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, che regola la mediazione nelle controversie condominiali. La norma prevede, tra l'altro, un ruolo dell'amministratore nella fase di mediazione. Va però segnalato che i rapporti tra legittimazione dell'amministratore e necessità di una delibera assembleare di autorizzazione restano oggetto di dibattito in dottrina e giurisprudenza: non esiste una soluzione pacifica e univoca, e molto dipende dall'oggetto della controversia e dai poteri già riconosciuti all'amministratore.

Il fondamento della decisione fiorentina si rinviene negli artt. 1175 e 1375 c.c., che impongono rispettivamente il rispetto delle regole di correttezza e l'esecuzione del contratto — e più in generale dei rapporti obbligatori — secondo buona fede. Da questi principi la giurisprudenza ricava il divieto di abuso del diritto: non si può esercitare una facoltà riconosciuta dall'ordinamento per finalità distorte o per avvantaggiarsi di una situazione creata con la propria condotta scorretta.

Il principio

Chi ostacola volontariamente il regolare svolgimento della mediazione — ad esempio disertando l'assemblea per impedire il quorum — non può poi invocare a proprio favore l'improcedibilità derivante da quello stesso ostacolo. L'eccezione, in tali casi, si pone in contrasto con i doveri di correttezza processuale.

Si tratta di una pronuncia di merito: non costituisce, allo stato, un orientamento consolidato della Corte di Cassazione. Va quindi valutata come indicazione interpretativa autorevole ma non vincolante in senso assoluto. Resta però coerente con un principio generale più volte affermato: l'abuso del diritto non merita tutela.

Implicazioni pratiche

Per gli amministratori. La gestione dell'iter assembleare sulla mediazione diventa delicata. Convocazioni, verbali e documentazione delle presenze assumono valore probatorio: possono servire a dimostrare in giudizio che l'eventuale fallimento della mediazione dipende dalla condotta di uno o più condomini, non da un'inerzia del condominio.

Per i condomini. L'assenza strategica alle assemblee sulla mediazione non è una mossa priva di rischi. Chi conta di sfruttare l'improcedibilità come scudo processuale può vedersi opporre l'abuso del diritto, con esiti sfavorevoli sul piano del merito e delle spese.

Cosa fare in concreto

• Verbalizzare con precisione presenze, assenze ed esito delle votazioni nelle assemblee che hanno a oggetto la mediazione.
• Documentare le convocazioni, conservando prova dell'avvenuto invio e del rispetto dei termini.
• Procedere alla seconda convocazione quando in prima convocazione manca il quorum, così da non lasciare spazio a contestazioni sul mancato tentativo di deliberare.
• Conservare la documentazione utile a ricostruire, in un eventuale giudizio, le cause del mancato o irregolare esperimento della mediazione.
• Nelle situazioni più complesse, può essere opportuno il supporto di un professionista nella fase assembleare e in quella di mediazione, per impostare correttamente verbali ed eccezioni.

Il messaggio che emerge è netto: la correttezza non è un requisito accessorio del processo, ma una condizione di accesso alla tutela. Chi la viola non può pretenderne i benefici.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.