Mediazione obbligatoria in condominio: regole e novità dopo la Riforma Cartabia

Il fatto e perché conta

Un condòmino in lite con il condominio, o due condòmini tra loro su questioni regolate dalle norme condominiali, non possono andare direttamente dal giudice. Prima devono esperire la mediazione. Si tratta di un passaggio obbligatorio: senza, la causa rischia di chiudersi in partenza per un vizio di procedibilità.

La Riforma Cartabia (D.lgs 149/2022) è intervenuta su questo terreno, semplificando in particolare i poteri dell'amministratore in sede di mediazione. Capire le regole evita errori che costano tempo e denaro.

Inquadramento normativo

La fonte è l'art. 5 del D.lgs 28/2010, che individua le materie per cui la mediazione è condizione di procedibilità: significa che il tentativo di mediazione deve precedere il deposito della causa, altrimenti la domanda non può essere esaminata nel merito. Tra queste materie rientrano espressamente le controversie in tema di condominio.

Rientrano nel concetto di "controversia condominiale" le liti che hanno a oggetto le norme del codice civile sul condominio (artt. 1117 e seguenti) e quelle dettate dalle disposizioni di attuazione. In pratica: impugnazione di delibere assembleari, ripartizione delle spese, uso delle parti comuni, rapporti tra amministratore e condòmini.

Sul piano della rappresentanza, l'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile regola la partecipazione del condominio alla mediazione. Dopo la Riforma Cartabia, l'amministratore può partecipare al procedimento di mediazione senza dover ottenere una preventiva delibera assembleare per il solo avvio o la partecipazione alla procedura. Resta invece necessaria la delibera assembleare, da assumere con le maggioranze di legge, per accettare l'eventuale proposta o l'accordo di conciliazione: l'esito che vincola il condominio non può essere deciso dal solo amministratore.

Implicazioni pratiche

Per il condòmino che vuole agire, il primo passo non è l'atto di citazione ma la domanda di mediazione, da presentare a un organismo competente per territorio. Saltare questo passaggio espone a un'eccezione di improcedibilità che la controparte può sollevare, con allungamento dei tempi e possibile condanna alle spese.

Per l'amministratore, la novità è operativa: può attivare e seguire la mediazione con maggiore tempestività, senza attendere la convocazione di un'assemblea solo per dare avvio alla procedura. Questo riduce i tempi morti, ma non lo autorizza a transigere da solo. L'accordo finale resta competenza dell'assemblea condominiale.

Per i condòmini in generale, la mediazione è un'opportunità reale di chiudere il conflitto prima che diventi giudiziario, con costi mediamente inferiori e tempi più rapidi. L'accordo raggiunto in mediazione, una volta sottoscritto, può acquistare efficacia esecutiva.

Va ricordato che la mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro può avere conseguenze: il giudice può valutarla nel successivo giudizio e disporre conseguenze sul piano delle spese.

Cosa fare in concreto

• Verificate la materia: prima di agire, accertate se la controversia rientra tra quelle a mediazione obbligatoria. Le liti condominiali in senso proprio ci rientrano quasi sempre.
• Presentate la domanda all'organismo competente per territorio: la competenza si radica nel luogo del giudice territorialmente competente per la causa.
• Amministratori, agite con tempestività ma non da soli: potete avviare e seguire la mediazione, ma portate l'eventuale accordo in assemblea per l'approvazione con le maggioranze previste.
• Partecipate al primo incontro: l'assenza ingiustificata può ritorcersi contro nel giudizio successivo.
• Fatevi assistere: la presenza dell'avvocato in mediazione è di regola necessaria nelle materie a procedibilità obbligatoria e aiuta a valutare correttamente le proposte.

Consigliamo di non considerare la mediazione un mero adempimento burocratico. È spesso la sede in cui una lite condominiale può chiudersi in modo definitivo, evitando un contenzioso che logora i rapporti tra vicini e grava sui bilanci del condominio.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.*