Mediazione obbligatoria in condominio: la stretta dei Tribunali sulla partecipazione effettiva

Il contesto: perché se ne parla ora

La mediazione è condizione di procedibilità per le liti condominiali. Significa che, prima di andare davanti al giudice, le parti devono esperire il procedimento di mediazione: se non lo fanno, la domanda giudiziale è improcedibile.

Nel corso del 2026 numerosi tribunali di merito (tra cui Catania, Agrigento, Marsala, Torre Annunziata e Catanzaro, con provvedimenti tra febbraio e giugno) hanno applicato in modo rigoroso questo requisito, valorizzando il profilo della partecipazione sostanziale e non meramente formale. Non si tratta di un revirement legislativo, ma di un orientamento applicativo che merita attenzione operativa.

Inquadramento normativo

La materia è disciplinata dal Dlgs 28/2010, come riformato dal Dlgs 149/2022 (cd. Riforma Cartabia). L'art. 5, comma 1, nella versione oggi vigente, include espressamente le controversie in materia di condominio tra quelle soggette a mediazione obbligatoria.

Il punto centrale è l'art. 8 Dlgs 28/2010. Dopo la Cartabia è superata la logica del primo incontro come mero "filtro": la norma richiede che le parti partecipino personalmente, assistite dai propri avvocati. La condizione di procedibilità si considera soddisfatta quando questa partecipazione effettiva c'è stata, non per il solo fatto che l'incontro sia stato fissato o che vi compaia il solo difensore.

Una precisazione sul perimetro: per le liti condominiali l'obbligo è la mediazione. La negoziazione assistita (Dl 132/2014) opera in ambiti diversi e non costituisce condizione di procedibilità per il condominio. Confondere i due istituti porta a errori procedurali.

La ratio dell'orientamento

Perché i tribunali insistono sulla partecipazione sostanziale? La mediazione ha senso solo se le parti si confrontano realmente sulla possibilità di un accordo. Una comparizione di pura facciata svuota l'istituto.

Da qui due conseguenze previste dall'art. 8. La mancata partecipazione senza giustificato motivo può tradursi in argomento di prova ai sensi dell'art. 116, comma 2, c.p.c.: il giudice può trarne elementi di valutazione contro la parte assente. Inoltre incide sul regime delle spese, con possibili condanne a carico di chi si è sottratto al confronto.

Nel condominio si aggiunge un profilo specifico. L'art. 71-quater disp. att. c.c. disciplina la mediazione condominiale e i poteri dell'amministratore. L'amministratore può attivare la procedura, ma per aderire a una proposta o concludere un accordo serve di regola la delibera assembleare. Senza il corretto raccordo tra mandato assembleare e procedura, l'incontro rischia di risolversi in un nulla di fatto procedurale.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore il rischio è duplice: una causa dichiarata improcedibile per partecipazione inadeguata e un'esposizione sul piano delle spese e dell'argomento di prova.

C'è poi il tema dei tempi. Le delibere assembleari si impugnano entro trenta giorni (art. 1137 c.c.). Quando l'impugnazione passa per la mediazione obbligatoria, il coordinamento tra il termine di decadenza e i tempi del procedimento diventa cruciale: un errore di calendario può compromettere l'azione a prescindere dal merito.

Per il singolo condomino l'effetto è speculare. Partecipare in modo formale, delegando senza poteri reali o senza istruzioni, equivale spesso a non partecipare affatto.

Cosa fare in concreto

• Verificate prima di agire se la controversia rientra tra le materie a mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, Dlgs 28/2010: per il condominio la risposta è di regola affermativa.
• Predisponete una delibera assembleare che attribuisca all'amministratore poteri chiari per la mediazione, inclusa la facoltà di aderire o meno a una proposta entro limiti definiti.
• Garantite la partecipazione personale e assistita dal difensore: evitate comparizioni puramente formali, che possono pesare su spese e argomento di prova ex art. 8 Dlgs 28/2010.
• Calendarizzate i tempi della mediazione in coordinamento con i termini di impugnazione delle delibere (trenta giorni ex art. 1137 c.c.): è opportuno pianificare i passaggi per non incorrere in decadenze.
• Documentate lo svolgimento e l'esito della procedura: il verbale è la prova che la condizione di procedibilità è stata soddisfatta.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.