Mediazione in condominio: serve l'ok dell'assemblea sull'accordo

Il punto

Quando una controversia condominiale approda in mediazione, l'amministratore siede al tavolo. Ma la sua firma, da sola, non basta a vincolare il condominio. L'accordo eventualmente raggiunto va sottoposto all'assemblea, che ha l'ultima parola.

È un passaggio che genera equivoci ricorrenti. Chi tratta con il condominio pensa spesso di aver definito la lite firmando con l'amministratore, salvo poi scoprire che l'intesa è sospesa in attesa del voto dei proprietari.

Inquadramento normativo

La disciplina è contenuta nell'art. 5-ter del d.lgs. 28/2010, introdotto per regolare i rapporti tra mediazione e organi condominiali. La norma stabilisce che l'amministratore è legittimato ad attivare la mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Fin qui la rappresentanza processuale e negoziale è piena.

Il secondo comma però pone il limite: l'accordo di conciliazione raggiunto in sede di mediazione deve essere approvato dall'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1136 del codice civile. In mancanza, l'amministratore è tenuto a chiedere una nuova convocazione. In pratica, la negoziazione è affidata all'amministratore, ma la decisione dispositiva resta ai condòmini.

La ragione è coerente con l'impianto degli artt. 1117-1139 cod. civ.: le scelte che incidono sui diritti comuni e sul patrimonio condominiale spettano all'organo assembleare, non al mandatario che lo rappresenta. La mediazione non modifica questo riparto di competenze; lo presuppone.

Cosa significa in concreto

La conseguenza pratica è netta: l'accordo firmato dall'amministratore in mediazione è un accordo condizionato. Diventa efficace solo dopo la ratifica assembleare.

Questo ha ricadute sui tempi. Il verbale di mediazione può recepire l'intesa, ma occorre poi convocare l'assemblea, illustrare i termini, ottenere la maggioranza richiesta. Se l'assemblea non approva, l'accordo non produce effetti e la controversia resta aperta.

Cambiano anche le responsabilità. L'amministratore che sottoscrivesse un accordo definitivo senza riserva di approvazione, o che desse esecuzione a un'intesa non ancora ratificata, si esporrebbe a censure sul piano del mandato. Prudenza impone di dichiarare a verbale che l'accordo è subordinato al vaglio assembleare.

Per la controparte, il messaggio è chiaro: chi conclude con il condominio deve pretendere che il verbale indichi espressamente la condizione dell'approvazione e monitorare l'esito dell'assemblea. Considerare chiuso l'affare prima del voto significa esporsi al rischio che l'intesa svanisca.

Le maggioranze

L'art. 5-ter rinvia all'art. 1136 cod. civ. per le maggioranze. La quota necessaria dipende dall'oggetto dell'accordo. Se l'intesa riguarda materie che richiedono maggioranze qualificate — ad esempio innovazioni o interventi sulle parti comuni — occorre raggiungere quel quorum, non quello semplice. Verificare in anticipo quale maggioranza serve evita di portare in assemblea un accordo destinato a non passare.

Cosa fare in concreto

• Inserite a verbale la condizione. L'accordo di mediazione deve indicare in modo esplicito che l'efficacia è subordinata all'approvazione dell'assemblea.
• Verificate la maggioranza richiesta in base all'oggetto dell'intesa, prima ancora di convocare i condòmini: alcune materie esigono quorum qualificati.
• Convocate l'assemblea tempestivamente dopo la mediazione, allegando il testo dell'accordo e una relazione chiara sui termini e sulle conseguenze economiche.
• Non date esecuzione prima del voto. Pagamenti o adempimenti anticipati su un accordo non ratificato espongono l'amministratore a responsabilità.
• Se rappresentate la controparte, pretendete che il verbale espliciti la condizione e seguite l'iter assembleare fino alla ratifica, senza considerare la lite definita prima.

In sintesi

La mediazione in condominio distingue chi negozia da chi decide. L'amministratore tratta, l'assemblea approva. Ignorare questo passaggio significa costruire accordi fragili, che rischiano di crollare al primo voto contrario. Impostare correttamente la procedura fin dall'inizio è il modo migliore per non vanificare il lavoro fatto al tavolo di mediazione.