Mediazione obbligatoria e condominio: il quadro dopo le sentenze di fine luglio 2026

Il contesto

Una serie di provvedimenti dei Tribunali di Larino, Macerata, Napoli, Pavia, Milano e della Corte di Appello di Milano è tornata su un nodo pratico ricorrente: l'esatto perimetro della mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità della domanda. Il tema è tutt'altro che teorico. Chi avvia una causa senza aver esperito la mediazione, quando questa è dovuta, rischia una pronuncia di improcedibilità che azzera tempi e costi.

Inquadramento normativo

La mediazione obbligatoria è disciplinata dall'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010, riscritto dalla riforma Cartabia. Il comma 1 elenca le materie in cui l'esperimento della mediazione è condizione di procedibilità: tra queste, per quanto qui interessa, le controversie in materia di condominio, contratti bancari, finanziari e assicurativi, locazione, comodato e affitto di aziende. Questo elenco è ritenuto tassativo dalla prevalente giurisprudenza, ma è più corretto trattarlo come orientamento consolidato che come dato incontrovertibile.

Il comma 4 dell'art. 5 sottrae espressamente alla mediazione i procedimenti cautelari e possessori, almeno nella fase di tutela urgente. Sul versante dei rapporti energetici, va poi tenuto presente il Testo Integrato Conciliazione (TICO) di ARERA, che regola percorsi conciliativi specifici per le controversie con i gestori.

Cosa si intende per controversia condominiale

Il punto centrale delle pronunce riguarda la nozione di "controversia condominiale in senso tecnico". La mediazione è obbligatoria quando la lite ha ad oggetto l'applicazione delle norme sul condominio degli edifici, cioè gli articoli 1117 e seguenti del codice civile: parti comuni, ripartizione delle spese, impugnazione delle delibere assembleari, poteri dell'amministratore.

Diverso è il caso in cui l'edificio condominiale sia coinvolto solo in via occasionale. Se, ad esempio, un terzo agisce per il risarcimento di un danno subito senza che sia in discussione l'applicazione della disciplina condominiale, la controversia non rientra necessariamente nell'obbligo di mediazione. La distinzione richiede un'analisi sostanziale della domanda, non una lettura formale dell'intestazione dell'atto.

Cautelare e possessorio: due tempi distinti

Sul procedimento possessorio le pronunce ribadiscono una logica a due tempi. Nella prima fase, quella della tutela interdittale immediata, la mediazione non è dovuta: l'urgenza di reintegrare o mantenere il possesso è incompatibile con un passaggio conciliativo preventivo. Una volta esaurita la fase sommaria, però, se il giudizio prosegue nel merito, l'obbligo di mediazione può riespandersi.

Stessa logica per il cautelare: la richiesta di misura urgente resta esclusa, ma il giudizio di merito eventualmente successivo va valutato secondo le regole ordinarie. Chi imposta la strategia deve quindi ragionare sull'intero arco del contenzioso, non solo sulla fase iniziale.

Assegni bancari e natura del rapporto

Un capitolo a parte riguarda le contestazioni su assegni. Qui la regola operativa emersa è quella della prevalenza della natura sostanziale del rapporto sottostante. Non è la forma del titolo a determinare l'obbligo di mediazione, ma il rapporto giuridico che l'assegno documenta. Se il conflitto attiene a un contratto bancario in senso proprio, la mediazione può essere dovuta; se il titolo è mero strumento di pagamento di un rapporto estraneo alle materie dell'art. 5, l'obbligo non scatta automaticamente. L'analisi va condotta caso per caso.

Una cautela di metodo

Le pronunce citate sono decisioni di merito. Come tali esprimono orientamenti, non principi vincolanti su tutto il territorio. Prima di costruire una linea difensiva su una singola sentenza, consigliamo di verificarne gli estremi esatti e la stabilità dell'indirizzo interpretativo, evitando di trattare un provvedimento isolato come regola generale.

Cosa fare in concreto

• Qualificate la controversia sul piano sostanziale: verificate se è in gioco l'applicazione degli artt. 1117 e ss. c.c. o se l'edificio è coinvolto solo di riflesso.
• Distinguete le fasi nei procedimenti cautelari e possessori: valutate l'obbligo di mediazione separatamente per la tutela urgente e per l'eventuale merito.
• Analizzate il rapporto sottostante in caso di assegni, prima di escludere o presumere l'obbligo di mediazione.
• Verificate gli estremi delle pronunce che intendete richiamare e la solidità dell'orientamento.
• Attivate la mediazione per tempo, quando dovuta, per non esporvi a un rilievo di improcedibilità.

Per approfondire

Le implicazioni variano sensibilmente a seconda della materia e della fase processuale. Chi debba avviare o resistere a un contenzioso condominiale o bancario può richiedere un inquadramento specifico della propria posizione.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati (Avv. Giuseppe Tamburro). Non costituisce parere legale.