Amministratore che non comunica i morosi: risponde in proprio

Il fatto

Un creditore del condominio — tipicamente un fornitore, un appaltatore o un professionista rimasto insoddisfatto — vuole recuperare quanto gli spetta. Prima di aggredire il patrimonio dei singoli condomini, però, deve sapere chi ha già pagato la propria quota e chi no.

La legge gli impone infatti di escutere anzitutto i condomini morosi. Ma questi nomi li conosce solo l'amministratore. Se quest'ultimo rifiuta di fornirli o resta in silenzio, il creditore si trova bloccato. Ed è qui che scatta la responsabilità personale del gestore.

Inquadramento normativo

Il riferimento centrale è l'art. 63 disp. att. cod. civ., secondo comma. La norma stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso gli altri, cioè i morosi. Per rendere operativo questo obbligo, lo stesso articolo prevede che l'amministratore comunichi ai creditori che ne facciano richiesta i dati dei condomini morosi.

Si tratta di un obbligo di legge, non di una cortesia. La comunicazione consente al creditore di indirizzare correttamente l'azione esecutiva. Il suo mancato adempimento espone l'amministratore alle conseguenze dell'art. 1223 cod. civ., che impone il risarcimento del danno emergente e del lucro cessante: in sostanza, tutto ciò che il creditore perde a causa del comportamento omissivo.

Sul piano processuale, il creditore può agire con il rito semplificato previsto dall'art. 702 bis cod. proc. civ. (oggi confluito nel procedimento semplificato di cognizione), chiedendo la condanna dell'amministratore. La giurisprudenza di merito — tra cui pronunce del Tribunale di Roma — e gli orientamenti della Cassazione confermano che il silenzio o il rifiuto non giustificato integrano un inadempimento fonte di responsabilità.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore il messaggio è netto: la richiesta di dati sui morosi non può essere ignorata. Rispondere è un dovere, e la mancata risposta trasferisce su di lui, in via personale, il rischio economico che avrebbe dovuto gravare sui condomini inadempienti. In caso di condanna, l'amministratore rischia di pagare non solo il danno ma anche le spese legali del giudizio.

Per il creditore, la norma è uno strumento di tutela concreto. Se l'amministratore non collabora, non deve arrendersi: la sua inerzia diventa essa stessa titolo per un'azione risarcitoria diretta contro il gestore.

Per il condominio nel suo complesso, la vicenda ricorda che la trasparenza nella gestione dei pagamenti non è un adempimento formale. Un amministratore che espone l'ente a contenziosi per mancata comunicazione può essere revocato per gravi irregolarità.

Attenzione: l'obbligo di comunicazione presuppone una richiesta del creditore. L'amministratore non è tenuto a divulgare spontaneamente i dati, che restano coperti anche da esigenze di riservatezza. La comunicazione va quindi fornita al creditore legittimato, per la finalità prevista dalla legge, e non a terzi estranei.

Cosa fare in concreto

• Se sei amministratore: rispondi per iscritto e senza ritardo a ogni richiesta documentata di dati sui condomini morosi, limitandoti alle informazioni necessarie all'azione di recupero.
• Documenta la comunicazione: conserva PEC, raccomandate o prove di invio. In caso di contestazione, la tracciabilità dimostra l'avvenuto adempimento.
• Verifica la legittimazione del richiedente: fornisci i dati solo a chi vanta un credito effettivo verso il condominio, per la finalità prevista dall'art. 63.
• Se sei creditore e non ottieni risposta: formalizza una diffida scritta con termine per la comunicazione, prima di valutare l'azione risarcitoria diretta.
• Aggiorna costantemente la situazione contabile: un rendiconto ordinato consente di individuare rapidamente i morosi ed evitare esposizioni personali.

La gestione di richieste di questo tipo richiede prudenza sia sul versante dell'obbligo di trasparenza sia su quello della tutela dei dati. Consigliamo di valutare ogni caso alla luce della documentazione specifica.

---

*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*