Muffa nell'immobile in affitto: si può ridurre il canone?

Il caso

Una stanza dell'appartamento in affitto presenta muffa diffusa. L'inquilino ritiene di poter pagare meno, perché quel locale è inutilizzabile o insalubre. La domanda è: posso ridurre il canone di mia iniziativa?

La risposta breve è no. La riduzione autonoma del canone è quasi sempre un errore. Esistono però strumenti legittimi per ottenere una riduzione, se la muffa incide davvero sull'idoneità dell'immobile.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 1575 del codice civile, che obbliga il locatore a consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e a mantenerla idonea all'uso convenuto per tutta la durata del contratto. L'art. 1576 pone a suo carico le riparazioni necessarie, salvo quelle di piccola manutenzione dovute all'uso, che spettano al conduttore.

Quando il difetto compromette in modo apprezzabile il godimento del bene, entra in gioco l'art. 1578 cod. civ.: se al momento della consegna la cosa è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. La norma parla di *chiedere*: è un diritto che si esercita con un accordo tra le parti o davanti al giudice, non con una decisione presa da soli.

Si cita spesso l'eccezione di inadempimento dell'art. 1460 cod. civ., in base al quale una parte può rifiutare la propria prestazione se l'altra non adempie. Ma il secondo comma pone un limite decisivo: il rifiuto non è ammesso se, avute riguardo alle circostanze, risulta contrario a buona fede. Trattenere l'intero canone perché una stanza su cinque presenta muffa è, nella maggior parte dei casi, una reazione sproporzionata.

Perché la muffa non è tutta uguale

La questione decisiva è l'origine del fenomeno. Se la muffa deriva da un vizio strutturale (infiltrazioni, umidità di risalita, difetti costruttivi), la responsabilità tende a ricadere sul proprietario. Se invece dipende da una cattiva gestione dell'immobile da parte dell'inquilino (mancata aerazione, biancheria stesa in casa, riscaldamento inadeguato), la riduzione non spetta.

Spesso serve un accertamento tecnico per stabilire la causa. Da qui l'importanza di documentare tutto prima ancora di avanzare pretese.

Implicazioni pratiche per l'inquilino

Ridurre il canone di propria iniziativa espone a un rischio concreto: il proprietario può contestare la morosità e, superate le soglie di legge, avviare lo sfratto. Anche se la muffa esiste davvero, il conduttore che ha pagato meno del dovuto si trova a difendersi da inadempiente, in una posizione processuale debole.

La riduzione, per essere valida, deve fondarsi su un accordo scritto con il locatore oppure su una pronuncia del giudice. La strada corretta è quindi contestare formalmente il vizio, chiedere l'intervento riparatore e, solo se necessario, agire in sede giudiziale.

Cosa fare in concreto

1. Documentate lo stato dei luoghi. Fotografie datate, eventuale relazione tecnica sull'origine della muffa e sull'estensione del problema.
2. Inviate una contestazione scritta al proprietario, preferibilmente via PEC o raccomandata, chiedendo l'esecuzione delle riparazioni entro un termine ragionevole.
3. Non trattenete il canone di vostra iniziativa. Continuate a pagare o, in casi limite e su indicazione professionale, valutate strumenti come il pagamento con riserva.
4. Proponete un accordo di riduzione scritto, proporzionato all'effettiva compromissione del godimento.
5. Se il proprietario non collabora, rivolgetevi a un legale per valutare l'azione ex art. 1578 cod. civ. e la quantificazione della riduzione.

Consigliamo di conservare ogni comunicazione: nella locazione, la prova documentale del vizio e delle richieste è spesso l'elemento che decide l'esito della controversia.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*