Muffa in una stanza in affitto: l'inquilino può ridurre il canone?

Il problema: muffa e tentazione di pagare meno

Quando in una stanza compare la muffa, l'inquilino tende a considerarla un vizio dell'immobile che giustifica un pagamento ridotto. La logica è comprensibile: se non posso usare pienamente ciò per cui pago, perché versare l'intero canone?

Il ragionamento, però, si scontra con un principio del nostro ordinamento: nei contratti a prestazioni corrispettive nessuna delle parti può modificare unilateralmente ciò che deve. La riduzione del canone non è un diritto che l'inquilino esercita da solo, ma il risultato di un accordo o di una decisione del giudice.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 1575 cod. civ., che impone al locatore di consegnare la cosa in buono stato e di mantenerla idonea all'uso convenuto. L'art. 1576 cod. civ. aggiunge l'obbligo di eseguire le riparazioni necessarie durante la locazione, escluse quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore.

La norma centrale è l'art. 1578 cod. civ.: se al momento della consegna la cosa è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto oppure una riduzione del corrispettivo. Il verbo è "chiedere": la scelta spetta all'inquilino, ma la quantificazione non è rimessa alla sua iniziativa.

Attenzione al momento in cui il vizio si manifesta. Se la muffa dipende da un difetto strutturale (infiltrazioni, ponti termici, umidità di risalita), la responsabilità tende a ricadere sul proprietario. Se invece deriva da cattiva aerazione o da un uso improprio dei locali, la questione cambia e l'onere può gravare sul conduttore.

Un ultimo riferimento riguarda l'art. 1460 cod. civ., l'eccezione di inadempimento (la facoltà di sospendere la propria prestazione se l'altra parte non adempie la sua). La giurisprudenza la ammette per le locazioni solo in casi limite, quando il godimento dell'immobile sia impedito del tutto o quasi del tutto. Per la muffa in una singola stanza, di norma, la strada dell'autoriduzione non regge.

Implicazioni pratiche

Chi decide di pagare meno di propria iniziativa, trattenendo una quota del canone "per compensare" il disagio, si espone a un rischio concreto: il proprietario può contestare la morosità e avviare lo sfratto per morosità. In quel giudizio l'inquilino dovrà dimostrare non solo l'esistenza della muffa, ma anche che essa incideva in modo tale da giustificare proprio quella decurtazione.

In altre parole, l'autoriduzione trasforma chi ha una pretesa legittima in chi deve difendersi da un'accusa di inadempimento. La differenza, in un contenzioso, è sostanziale.

Una stanza compromessa su più locali, inoltre, difficilmente rende l'immobile del tutto inidoneo all'uso abitativo. Questo pesa sulla misura della riduzione: si parla di una diminuzione proporzionata al minor godimento, non dell'azzeramento del canone.

Cosa fare in concreto

1. Documentate la muffa subito. Scattate fotografie datate, conservate eventuali relazioni tecniche e annotate quando il problema è comparso, per stabilirne l'origine.
2. Inviate una diffida scritta al proprietario (raccomandata A/R o PEC), chiedendo l'intervento di ripristino e assegnando un termine ragionevole.
3. Non riducete il canone di vostra iniziativa. Continuate a pagare l'intero importo fino a un accordo scritto o a una decisione del giudice, salvo diversa valutazione tecnica del caso concreto.
4. Proponete un accordo di riduzione che indichi importo, durata e condizioni: se sottoscritto, tutela entrambe le parti.
5. Fatevi assistere prima di agire in giudizio, valutando una perizia sull'origine dell'umidità: è l'elemento che spesso decide la controversia.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*