Multe in condominio: serve l'unanimità per introdurle

Il caso e la decisione

La questione è ricorrente nella vita condominiale: l'assemblea vuole scoraggiare comportamenti scorretti — rumori molesti, abusi sulle parti comuni, mancato rispetto degli orari — introducendo sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori. La Corte d'Appello di Milano ha precisato che non basta una delibera a maggioranza qualificata per inserire queste multe nel regolamento: occorre il consenso unanime di tutti i condomini.

La ragione è giuridica e netta. Una sanzione pecuniaria introdotta per la prima volta crea un obbligo nuovo, che incide direttamente sulla sfera patrimoniale dei singoli. Non si tratta di gestire la cosa comune, ma di limitare diritti individuali: per questo si esce dal perimetro delle decisioni assumibili a maggioranza.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile. La norma consente al regolamento condominiale di stabilire, in caso di infrazioni, il pagamento di una somma a titolo di sanzione, oggi fino a 200 euro (elevabili fino a 800 euro per recidiva). Le somme vanno destinate al fondo per le spese ordinarie.

Il punto è proprio questo: l'art. 70 *consente* la sanzione, ma non la rende automatica. La sanzione deve essere già prevista dal regolamento. Se il regolamento tace, introdurla significa modificarlo in senso restrittivo dei diritti dei condomini.

Qui interviene la distinzione decisiva. Il regolamento può essere:

• assembleare, approvato a maggioranza ai sensi dell'art. 1138 c.c., e in tal caso disciplina l'uso delle cose comuni e l'amministrazione;
• contrattuale, quando contiene clausole che limitano i diritti dei singoli sulle proprietà esclusive o comuni, e richiede il consenso di tutti.

Una clausola sanzionatoria che incide sul patrimonio individuale ha natura contrattuale. Da qui la necessità dell'unanimità per introdurla.

Cosa cambia in concreto

Per l'amministratore e l'assemblea la conseguenza è pratica. Una delibera a maggioranza che introduce nuove multe è impugnabile e, se contestata, destinata a essere dichiarata nulla o annullabile. Il rischio è duplice: la sanzione applicata diventa inesigibile e l'amministratore che la pretende espone il condominio a contenzioso.

Diversa è la situazione quando il regolamento *già* prevede le sanzioni. In quel caso l'assemblea può deliberarne l'applicazione al singolo trasgressore a maggioranza, e l'amministratore può procedere alla riscossione. Non si crea un obbligo nuovo: si applica una regola che tutti hanno già accettato sottoscrivendo o aderendo al regolamento.

Per il singolo condomino il principio è una tutela. Nessuno può vedersi imporre un esborso economico in forza di una decisione presa da una parte degli altri condomini, per quanto numerosa.

Cosa fare in concreto

• Verificate il regolamento esistente. Controllate se contiene già una clausola sanzionatoria conforme all'art. 70 disp. att. c.c. e quali importi prevede.
• Per introdurre multe ex novo, raccogliete il consenso di tutti i condomini. Una delibera a sola maggioranza non regge a un'impugnazione.
• Distinguete sempre tra applicazione e creazione della sanzione. Applicare una multa già prevista è decisione assembleare; introdurla è modifica contrattuale.
• Formalizzate per iscritto l'eventuale modifica del regolamento, facendola sottoscrivere da tutti o trascrivendola correttamente nei verbali e nei registri.
• Documentate l'infrazione prima di deliberare la sanzione: senza prova della violazione, anche una multa legittima resta contestabile.

Consigliamo, prima di portare in assemblea proposte di questo tipo, una verifica preliminare della natura del regolamento condominiale. Un passaggio formale corretto evita delibere fragili e contenziosi tra vicini che pesano sui rapporti e sui costi del condominio.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.