Multe in condominio: quando bastano la maggioranza e quando serve l'unanimità

Il quadro: cosa sono le "multe" condominiali

Quando si parla di multe in condominio si intendono le sanzioni pecuniarie irrogate al condòmino che viola il regolamento o le disposizioni adottate dall'assemblea. La fonte è l'art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, riformato dalla legge n. 220 del 2012.

La norma fissa tetti precisi: la sanzione non può superare 200 euro per la singola violazione e può salire fino a 800 euro in caso di recidiva. È l'assemblea, non l'amministratore, a deliberare in concreto l'irrogazione, secondo le maggioranze di gestione ordinaria.

Maggioranza o unanimità: la distinzione che conta

Il punto delicato riguarda l'introduzione del meccanismo sanzionatorio nel regolamento. Qui occorre distinguere.

Sanzioni entro i limiti dell'art. 70 disp. att. c.c. L'orientamento prevalente ritiene che la previsione di multe nei tetti di legge (200/800 euro) sia una facoltà attribuita direttamente dalla norma. Di conseguenza può essere inserita anche in un regolamento approvato a maggioranza assembleare, senza necessità di consenso unanime. Non si tratta di limitare diritti reali, ma di dare attuazione a uno strumento già previsto dal legislatore.

Sanzioni che eccedono i limiti o impongono obblighi nuovi. Diverso è il caso in cui si vogliano introdurre importi superiori ai tetti legali, oppure obblighi e divieti ulteriori rispetto a quelli stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale. In queste ipotesi non basta la maggioranza: occorre il consenso unanime di tutti i condòmini, perché si incide sulla sfera dei diritti individuali. È la logica che la giurisprudenza di legittimità applica alle clausole che limitano l'uso o il godimento delle proprietà esclusive.

È utile ricordare che la materia resta soggetta a letture non uniformi: alcune pronunce di merito hanno richiesto cautele più rigorose. La valutazione va quindi condotta caso per caso, sul testo concreto della clausola.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

La distinzione tra le due tipologie di regolamento aiuta a orientarsi.

Il regolamento assembleare è approvato a maggioranza e disciplina l'uso delle parti comuni e il funzionamento del condominio. Il regolamento contrattuale è accettato da tutti i condòmini (spesso richiamato negli atti di acquisto) e può imporre limiti alle proprietà esclusive.

La specialità dell'art. 70 disp. att. c.c. fa sì che la previsione sanzionatoria, nei limiti di legge, sfugga alla regola generale che imporrebbe l'unanimità per i vincoli sulle proprietà private. Oltre quei limiti, però, si torna al regime ordinario e serve la fonte contrattuale.

Come si riscuote la multa

Un aspetto spesso trascurato: la delibera che irroga la sanzione non è di per sé un titolo esecutivo immediato e il condominio non dispone di poteri di autotutela. Non può cioè trattenere somme, compensare il credito con altri rapporti o agire in via esecutiva senza un titolo.

Se il condòmino non paga, la via è quella ordinaria: in presenza dei presupposti, l'amministratore può richiedere un decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., fondato sullo stato di ripartizione approvato. La compensazione unilaterale operata dal condominio è invece esposta a contestazione, in difetto di un credito certo, liquido ed esigibile (art. 1243 c.c.).

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore e per i condòmini il messaggio è chiaro: una clausola sanzionatoria mal costruita rischia l'inefficacia. Una multa deliberata oltre i tetti, o introdotta a maggioranza quando avrebbe richiesto l'unanimità, può essere impugnata e disapplicata.

Cosa fare in concreto

• Verificate la fonte: controllate se le multe sono previste dal regolamento e con quale tipo di approvazione (assembleare o contrattuale).
• Rispettate i tetti: mantenete gli importi entro 200 euro per violazione e 800 in caso di recidiva.
• Graduate le clausole: se servono importi maggiori o nuovi obblighi, predisponete una modifica con consenso unanime.
• Formalizzate per iscritto: è opportuno documentare contestazione e delibera, indicando la violazione e la norma regolamentare applicata.
• Per la riscossione: in caso di mancato pagamento, agite per le vie ordinarie, senza ricorrere a compensazioni o trattenute unilaterali.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.