Multiproprietà e regole condominiali: cosa cambia dopo Genova

Il caso

Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 1889/2025, si è pronunciato su una controversia sorta all'interno di un complesso in multiproprietà. La questione centrale: alle assemblee di queste strutture si applicano le regole ordinarie del condominio oppure un regime autonomo?

La risposta del giudice è netta. La multiproprietà, dove più soggetti acquistano il diritto di godere a turno di una stessa unità immobiliare per periodi determinati, condivide con il condominio la presenza di parti comuni e la necessità di amministrarle collettivamente. Da qui l'equiparazione: salvo deroghe espresse, valgono gli articoli del Codice civile dedicati al condominio.

Inquadramento normativo

Il riferimento è alla disciplina del condominio negli edifici (artt. 1117 e seguenti del Codice civile). L'art. 1117 individua le parti comuni; l'art. 1136 fissa i quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea, ossia le maggioranze necessarie perché una riunione sia validamente costituita e perché le decisioni siano efficaci.

Rilevante anche l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che disciplina la rappresentanza in assemblea. La norma pone limiti precisi alle deleghe: un singolo soggetto non può raccogliere un numero illimitato di voti per conto di altri. Negli edifici con più di venti condomini, ciascun delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Il Tribunale chiarisce che questi vincoli operano anche nelle multiproprietà. La pluralità di titolari su una stessa unità non legittima concentrazioni di voto che aggirino i tetti previsti dalla legge.

Implicazioni pratiche

Per chi gestisce o possiede quote di multiproprietà, la pronuncia ha effetti concreti.

Prima conseguenza: le delibere assunte senza rispettare i quorum dell'art. 1136 sono esposte a impugnazione. Una decisione su lavori, ripartizione di spese o modifica del regolamento adottata con maggioranze insufficienti può essere annullata.

Seconda conseguenza: i gestori non possono accentrare il potere decisionale raccogliendo deleghe oltre i limiti dell'art. 67. È una prassi diffusa nelle strutture turistiche, dove la società che amministra tende a controllare le assemblee. La sentenza la rende rischiosa.

Terza conseguenza: i singoli multiproprietari acquisiscono uno strumento di tutela. Chi ritiene viziata una delibera ha titolo per contestarla seguendo le regole condominiali ordinarie, inclusi i termini di impugnazione previsti dall'art. 1137.

Resta ferma la possibilità che il regolamento contrattuale della multiproprietà preveda discipline specifiche, purché non in contrasto con le norme inderogabili. La distinzione tra ciò che è derogabile e ciò che non lo è diventa il punto da verificare caso per caso.

Cosa fare in concreto

• Verificate i quorum prima di ogni delibera: controllate che la maggioranza raggiunta corrisponda a quella richiesta dall'art. 1136 per il tipo di decisione in esame.
• Censite le deleghe raccolte in assemblea e confrontatele con i limiti dell'art. 67 disp. att.; eccedere i tetti espone le delibere ad annullamento.
• Rileggete il regolamento contrattuale della struttura per individuare eventuali clausole specifiche e capire se reggono al confronto con le norme inderogabili.
• Rispettate i termini di impugnazione se intendete contestare una delibera: l'art. 1137 fissa decadenze brevi che, una volta scadute, precludono l'azione.
• Documentate la convocazione e lo svolgimento delle riunioni, perché vizi procedurali sono tra i motivi più frequenti di contestazione.

La sentenza non introduce regole nuove, ma estende alla multiproprietà un quadro consolidato. Per gestori e proprietari significa adottare lo stesso rigore organizzativo richiesto a un condominio ordinario.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.