Muro di cinta e parti comuni: chi paga la manutenzione in condominio

Il principio affermato

Un recente orientamento della Corte di cassazione torna sul regime dei muri perimetrali negli edifici in condominio. La regola è netta: il muro che racchiude e delimita il fabbricato si presume di proprietà comune, anche quando, di fatto, protegge o confina con aree godute in via esclusiva da singoli condomini.

La conseguenza pratica è altrettanto chiara. Le spese di conservazione e manutenzione di quel muro gravano su tutti i condomini, secondo i criteri di ripartizione previsti dalla legge, e non solo sui soggetti che dall'area protetta traggono un'utilità diretta.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1117 del Codice civile, nel testo riformato dalla L. 220/2012. La norma elenca le parti dell'edificio presunte comuni "se non risulta il contrario dal titolo": tra queste figurano i muri maestri, le facciate e le strutture portanti, ossia gli elementi che assolvono una funzione necessaria all'esistenza e alla statica del fabbricato.

La presunzione di comunione è relativa: può essere superata soltanto da un titolo contrario, cioè dall'atto di acquisto o dal regolamento contrattuale che attribuisca espressamente la proprietà esclusiva del bene. Non bastano l'uso esclusivo prolungato né la collocazione del muro a ridosso di un'area privata.

La ripartizione delle spese segue poi l'art. 1123 c.c.: in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo che si tratti di beni destinati a servire i condomini in misura diversa.

Muro perimetrale e muro di cinta: il distinguo

Il punto delicato è di qualificazione. La giurisprudenza adotta un criterio funzionale, non puramente topografico.

Il muro maestro o perimetrale è quello che racchiude il fabbricato e ne costituisce elemento strutturale: rientra a pieno titolo nell'elenco dell'art. 1117 c.c. e si presume comune.

Il muro di cinta in senso proprio è invece quello che si limita a delimitare un fondo, senza svolgere alcuna funzione di sostegno o di chiusura dell'edificio. Quando il muro che recinge un'area privata è strutturalmente integrato nel perimetro del fabbricato, o ne completa la chiusura, la giurisprudenza tende a ricondurlo alla nozione di muro perimetrale comune: prevale la funzione assolta rispetto alla collocazione su area esclusiva.

È proprio questa qualificazione a determinare l'esito sul riparto delle spese. Un muro che appare "a servizio" di un solo condomino può comunque essere comune, se concorre alla funzione di chiusura o di sostegno del complesso edilizio.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore, l'errore di qualificazione si traduce in un errore di riparto. Addossare la spesa solo ai condomini frontisti dell'area protetta, ritenendo il muro un bene di loro pertinenza, espone la relativa delibera al rischio di annullamento.

Una delibera che ripartisce in modo difforme dai criteri legali, in assenza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva del muro, è impugnabile dal condomino dissenziente nei termini di legge. Il vizio non è meramente formale: incide sulla legittimità della spesa e sulla sua esigibilità.

Per i singoli condomini, il principio comporta che non è possibile sottrarsi alla contribuzione invocando il solo fatto che il muro "riguarda" un'altra porzione dell'edificio. Per liberarsi dell'obbligo occorre dimostrare, sulla base del titolo, la natura esclusiva del bene.

Cosa fare in concreto

• Verificare il titolo. Prima di qualsiasi riparto, controllare atto di acquisto e regolamento contrattuale per accertare se esista una clausola che attribuisca la proprietà esclusiva del muro.
• Qualificare la funzione del muro. Distinguere se l'opera assolva una funzione strutturale o di chiusura del fabbricato (presunzione di comunione) oppure delimiti soltanto un fondo privato.
• Impostare il riparto secondo l'art. 1123 c.c. In assenza di titolo contrario, ripartire le spese tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
• Documentare la delibera. Motivare in assemblea il criterio di riparto adottato, per ridurre il rischio di contestazioni e di impugnazione.
• In caso di dubbio sulla natura del muro, è opportuno acquisire una valutazione tecnica prima di deliberare, anziché correggere il riparto a delibera già impugnata.

La materia conferma un dato ricorrente: in condominio la titolarità di un bene si misura sulla funzione che esso svolge, non sulla sua posizione rispetto alle proprietà esclusive.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.