I negozi al piano terra pagano l'ascensore condominiale?

Il caso

Il proprietario di un negozio al piano terra contesta l'addebito delle spese di manutenzione dell'ascensore condominiale: non lo usa, sostiene, e quindi non dovrebbe pagarlo. La controversia, tutt'altro che isolata, è arrivata fino in Cassazione.

La risposta della giurisprudenza di legittimità è netta: anche chi occupa il piano terra concorre, di regola, alle spese dell'ascensore. Il mancato uso, da solo, non basta a escludere l'obbligo di partecipazione.

Inquadramento normativo

Il punto di riferimento è l'art. 1124 del Codice civile, che detta il criterio specifico per scale e ascensori. Dopo la riforma del condominio (legge n. 220/2012), la norma prevede una ripartizione articolata su due basi: metà della spesa in proporzione ai millesimi di proprietà, l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo.

È proprio il secondo criterio a tutelare chi sta in basso: il proprietario del piano terra paga la quota legata ai millesimi, ma sopporta una quota minima — tendenzialmente nulla — sulla componente legata all'altezza. Non è quindi esentato del tutto, ma il suo contributo risulta proporzionalmente ridotto.

L'art. 1124 c.c. opera come regola speciale rispetto al criterio generale dell'art. 1123 c.c. Quest'ultimo, al comma 1, fa espressamente salva la «diversa convenzione»: i condòmini possono cioè derogare ai criteri legali con un accordo, purché questo abbia natura contrattuale e non sia frutto di una semplice delibera assembleare a maggioranza.

L'eccezione: l'esonero da titolo o regolamento

L'obbligo di partecipazione può venire meno quando esiste un'espressa previsione di esonero. Le fonti tipiche sono due.

La prima è il regolamento condominiale di natura contrattuale, accettato da tutti i condòmini, che può legittimamente derogare ai criteri legali e prevedere che i locali al piano terra non concorrano alle spese dell'ascensore.

La seconda è il titolo di acquisto: l'esonero può risultare dall'atto notarile di compravendita che richiami o recepisca tale previsione. È quindi essenziale verificare cosa stabiliscono il rogito e gli atti a esso allegati.

Non produce invece lo stesso effetto la delibera assembleare ordinaria: incidendo su un criterio di ripartizione che tocca diritti reali e obblighi di tutti, la modifica richiede il consenso unanime in forma contrattuale, non una maggioranza.

Implicazioni pratiche

Per il proprietario del negozio la conseguenza è concreta: salvo esonero formalizzato, dovrà contribuire all'ascensore, sia pure in misura ridotta. Contestare l'addebito facendo leva sul solo mancato utilizzo è una strada con scarse probabilità di successo.

Va inoltre considerato che l'ascensore incrementa il valore complessivo dell'edificio, e quindi anche del bene commerciale che ne fa parte: un argomento che la giurisprudenza valorizza per giustificare il concorso alle spese.

Per l'amministratore, la corretta applicazione dell'art. 1124 c.c. è dirimente: un riparto errato espone le delibere a impugnazione. Occorre verificare se esistano clausole derogatorie e applicarle con precisione.

Per chi sta per acquistare un locale al piano terra, la voce delle spese condominiali ricorrenti — ascensore incluso — va valutata prima del rogito, esaminando regolamento e tabelle millesimali.

Cosa fare in concreto

• Recuperare il regolamento condominiale e accertarne la natura: contrattuale (con possibili deroghe valide) o assembleare (con poteri limitati).
• Controllare l'atto di acquisto e i documenti richiamati, per verificare l'eventuale esonero dalle spese dell'ascensore.
• Esaminare le tabelle millesimali e il riparto applicato, distinguendo la quota su millesimi da quella legata all'altezza.
• È opportuno formalizzare per iscritto ogni richiesta di esonero o rettifica, conservando traccia delle comunicazioni all'amministratore.
• Prima di impugnare una delibera di riparto, valutare i termini di legge (trenta giorni) e la fondatezza tecnica della contestazione.

Conclusione

Il principio è consolidato: il piano terra non è automaticamente esonerato dall'ascensore, ma paga in misura ridotta secondo il doppio criterio dell'art. 1124 c.c. L'esonero pieno esiste solo se previsto da un regolamento contrattuale o dal titolo di acquisto. La verifica documentale, caso per caso, resta il passaggio decisivo.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.