Nomina dell'amministratore e compenso richiamato nel preventivo: quando è valida

Il caso

Un condòmino aveva impugnato la delibera di nomina dell'amministratore sostenendo che fosse nulla perché il compenso non risultava indicato in modo specifico nel verbale assembleare. Nel documento, infatti, l'importo era determinato per relationem, cioè attraverso il rinvio a un preventivo analitico allegato.

Il Tribunale di Roma, Sez. V, ha respinto l'impugnazione. La nomina è stata ritenuta valida perché il preventivo era stato inviato ai condomini prima dell'assemblea, richiamato nel verbale come parte integrante e approvato in modo espresso dall'organo collegiale.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1129, comma 14, del codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (L. 220/2012). La norma impone che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, specifichi analiticamente, a pena di nullità della nomina, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

La ratio è chiara: evitare compensi occulti o determinati in modo generico, così da garantire ai condomini piena consapevolezza del costo che stanno assumendo. "Analiticamente" significa che le singole voci devono essere distinte — gestione ordinaria, eventuali attività straordinarie, costi accessori — e non riassunte in una cifra forfettaria indistinta.

Il punto controverso era se questa specificazione dovesse necessariamente comparire nel corpo del verbale o potesse risultare da un documento esterno richiamato. Il Tribunale ha optato per la seconda soluzione, a precise condizioni.

Le condizioni fissate dal Tribunale

La determinazione del compenso per rinvio a un preventivo è legittima quando ricorrono, congiuntamente, tre requisiti.

Primo: il preventivo deve essere analitico, cioè contenere la distinzione delle voci richiesta dalla norma. Un documento che si limiti a indicare un importo complessivo non soddisfa l'art. 1129, comma 14.

Secondo: il preventivo deve essere inviato in anticipo ai condomini, così che possano esaminarlo prima di votare. La trasparenza preventiva è il cuore della disciplina.

Terzo: il verbale deve richiamare espressamente il preventivo come parte integrante della delibera, e l'assemblea deve approvarlo in modo esplicito. Non basta un rinvio generico o implicito.

Implicazioni pratiche

Per gli amministratori la decisione offre un margine operativo: non è indispensabile trascrivere ogni voce di compenso nel verbale, purché la documentazione sia gestita con rigore. Resta però fermo che la specificazione analitica non può mai mancare: può solo spostarsi dal verbale a un allegato, se le condizioni sono rispettate.

Per i condomini il principio è a doppio taglio. Da un lato, conferma che il diritto a conoscere il costo in anticipo è tutelato. Dall'altro, chiarisce che un vizio meramente formale — l'assenza dell'importo nel verbale — non è sufficiente a far cadere la nomina se la sostanza della trasparenza è stata garantita.

Va ricordato che si tratta di una pronuncia di merito, non di un orientamento consolidato della Cassazione. La prudenza impone di non considerarla una regola definitiva, ma un'indicazione interpretativa utile.

Cosa fare in concreto

• Allegate sempre il preventivo analitico alla convocazione, inviandolo ai condomini prima della data dell'assemblea e conservando prova dell'invio.
• Verificate che il preventivo distingua le voci di compenso: gestione ordinaria, attività straordinarie, costi accessori. Un importo unico e indistinto espone a contestazioni.
• Richiamate il documento nel verbale in modo esplicito, qualificandolo come parte integrante della delibera di nomina.
• Fate votare l'approvazione del compenso in modo chiaro, dando atto a verbale dell'esito della votazione.
• Conservate la documentazione dell'intero iter: convocazione, allegati, verbale e ricevute di invio, a tutela della validità della nomina.

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