Mancato pagamento dell'affitto: cosa rischia l'inquilino

Il fatto: cosa comporta saltare una rata

Molti inquilini ritengono che il mancato pagamento di una singola mensilità faccia scattare la perdita immediata dell'immobile. Non è così. Il proprietario non può riprendersi la casa "da solo": serve un procedimento giudiziale. Tuttavia, il ritardo non è privo di conseguenze e va gestito con attenzione fin dal primo giorno.

Inquadramento normativo

Per le locazioni la norma di riferimento è l'art. 5 della L. 392/1978. La disposizione individua le soglie della cosiddetta morosità rilevante: il mancato pagamento del canone oltre venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori (spese condominiali, utenze) per un importo pari ad almeno due mensilità del canone.

Queste soglie servono a legittimare la procedura di convalida di sfratto per morosità. Attenzione, però: il superamento della soglia non equivale automaticamente alla risoluzione del contratto. La risoluzione per inadempimento presuppone, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cod. civ., che l'inadempimento non sia di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del creditore. Un ritardo isolato e prontamente sanato può essere valutato diversamente da una morosità reiterata.

Il rimedio centrale a favore dell'inquilino è il termine di grazia, disciplinato dall'art. 55 L. 392/1978. Nel giudizio di convalida, il conduttore può chiedere al giudice un termine per pagare quanto dovuto (canoni scaduti, interessi e spese processuali liquidate). Il termine non può superare novanta giorni. L'art. 55, secondo comma, prevede la possibilità di un termine più ampio soltanto in situazioni eccezionali, legate a condizioni di salute o economiche del conduttore che rendano difficoltoso il pagamento: la misura resta rimessa alla valutazione del giudice. Il pagamento nel termine concesso sana la morosità ed evita la risoluzione.

Il caso della sospensione del canone

Quando l'immobile presenta vizi che ne diminuiscono l'idoneità all'uso, entrano in gioco gli artt. 1578 e 1584 cod. civ., che disciplinano rispettivamente i vizi della cosa locata e gli obblighi di riparazione a carico del locatore. In presenza di gravi difetti, l'inquilino potrebbe essere tentato di sospendere il pagamento del canone come forma di autotutela, invocando l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.

La Corte di Cassazione ha però più volte chiarito che la sospensione totale del pagamento è ammessa solo quando il godimento del bene sia integralmente compromesso; una riduzione parziale del godimento non giustifica il rifiuto integrale del canone, che deve rispettare il principio di buona fede. Trattenere l'intera mensilità in presenza di vizi non gravi espone quindi al rischio di essere considerati inadempienti.

Implicazioni pratiche per l'inquilino

Il ritardo di una mensilità, superati i venti giorni, consente al proprietario di avviare lo sfratto per morosità. Da quel momento i costi lievitano: al canone arretrato si aggiungono interessi e spese legali. Il termine di grazia rappresenta l'ancora di salvezza, ma va richiesto in giudizio e presuppone la capacità concreta di pagare entro la scadenza fissata dal giudice.

È inoltre bene ricordare che il beneficio del termine di grazia non è illimitato nel tempo: la legge ne circoscrive la fruibilità per evitare abusi da parte del conduttore cronicamente moroso.

Cosa fare in concreto

• Pagate entro venti giorni dalla scadenza, anche parzialmente, per non superare la soglia di morosità rilevante dell'art. 5 L. 392/1978.
• Comunicate per iscritto al proprietario ogni difficoltà, proponendo un piano di rientro: molte controversie si chiudono con un accordo prima del giudizio.
• Non trattenete il canone come autotutela in presenza di vizi dell'immobile senza una valutazione tecnica: la sospensione integrale è legittima solo in casi limitati.
• In caso di citazione per sfratto, chiedete il termine di grazia ex art. 55 L. 392/1978 alla prima udienza, verificando prima di poter effettivamente pagare nei termini.
• Conservate ricevute e comunicazioni: la prova dei pagamenti e delle contestazioni è decisiva in giudizio.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.