Cosa fa il notaio quando si compra casa: verifiche e responsabilità

Il fatto

La figura del notaio è spesso percepita come una formalità burocratica: la persona davanti a cui si firma il rogito e si consegna l'assegno. La realtà è diversa. Nella compravendita immobiliare il notaio svolge una serie di verifiche che incidono direttamente sulla sicurezza dell'acquisto, e la sua responsabilità professionale è stata più volte precisata dalla Corte di Cassazione.

Comprendere questi compiti serve a due cose: sapere cosa pretendere dal professionista e capire quali rischi restano comunque a carico dell'acquirente.

Inquadramento normativo

L'attività del notaio nella compravendita si fonda sulla legge notarile (L. 89/1913) e sulle norme del Codice civile in materia di trasferimento della proprietà (artt. 1470 e seguenti) e di pubblicità immobiliare (artt. 2643 e seguenti c.c.).

La giurisprudenza ha definito l'ampiezza degli obblighi. Con l'ordinanza n. 23947/2019 la Cassazione ha ribadito che il notaio è tenuto a compiere le cosiddette visure ipotecarie e catastali, cioè le ricerche presso i pubblici registri per accertare che l'immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti e altri vincoli pregiudizievoli, salvo che le parti lo esonerino espressamente da tale incarico. L'esonero, però, deve risultare in modo chiaro e consapevole.

Più di recente, l'ordinanza n. 31936/2023 ha confermato che l'obbligo di diligenza del notaio non si esaurisce nella redazione formale dell'atto: comprende un dovere di consiglio e di verifica funzionale a garantire che il contratto raggiunga il risultato pratico voluto dalle parti, ossia un trasferimento sicuro e non esposto a rischi di caducazione.

Cosa verifica il notaio

In concreto, prima del rogito il notaio:

• accerta la titolarità del venditore, ricostruendo la provenienza dell'immobile (donazione, successione, precedente acquisto);
• esegue le visure per verificare l'assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altre trascrizioni pregiudizievoli;
• controlla la regolarità urbanistica e catastale, verificando la corrispondenza tra lo stato dei luoghi, i dati catastali e i titoli edilizi dichiarati;
• redige l'atto in forma valida e provvede alla registrazione, trascrizione e voltura catastale.

È utile distinguere. La conformità catastale (corrispondenza tra planimetria depositata e stato reale) rientra nei controlli documentali del notaio, che raccoglie le dichiarazioni delle parti previste dalla legge. La conformità urbanistica sostanziale, invece, presuppone una verifica tecnica sul campo che spetta a un tecnico abilitato: il notaio non è tenuto a un sopralluogo per accertare eventuali abusi non emergenti dai documenti.

Implicazioni pratiche

Per l'acquirente il messaggio è duplice. Da un lato, il notaio offre una tutela reale: se omette le visure e l'immobile risulta gravato da un'ipoteca, può essere chiamato a rispondere dei danni. Dall'altro, alcuni rischi restano fuori dal suo perimetro.

Un abuso edilizio non sanato o non documentato, ad esempio, può non emergere dai controlli notarili standard. Per questo la verifica tecnica preventiva, affidata a un professionista, resta la vera garanzia sulla regolarità dell'immobile.

Attenzione anche all'esonero dalle visure. Talvolta viene proposto per contenere i costi o accelerare i tempi. Rinunciarvi significa privarsi di un controllo essenziale: consigliamo di valutarlo con estrema cautela.

Cosa fare in concreto

• Non esonerare il notaio dalle visure ipotecarie e catastali, salvo ragioni ben ponderate e comprese.
• Richiedete una relazione preliminare che dia conto di provenienza, vincoli e regolarità catastale prima della firma.
• Affidate a un tecnico di fiducia la verifica della conformità urbanistica sostanziale dell'immobile.
• Scegliete voi il notaio: la legge riconosce all'acquirente, che di norma ne sostiene i costi, il diritto di indicarlo.
• Conservate copia dell'atto e delle visure allegate, utili in caso di contestazioni future.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.