La responsabilità del notaio per la mancata verifica dell'agibilità

Il caso e l'orientamento della Cassazione

Un acquirente scopre, dopo il rogito, che l'immobile appena comprato è privo del certificato di agibilità. Chiede conto al notaio, che eccepisce come lo stesso compratore avrebbe potuto verificare autonomamente la situazione.

La Corte di Cassazione, con la Terza Sezione civile (ordinanza n. 1603 del 24 gennaio 2026), ha respinto questa linea difensiva. La possibilità teorica che l'acquirente scoprisse da solo la carenza documentale non esonera il professionista dai propri obblighi. La pronuncia si colloca in un orientamento ormai consolidato in tema di doveri informativi del notaio.

*Nota redazionale: gli estremi completi dell'ordinanza sono in corso di verifica presso le fonti ufficiali. Le considerazioni che seguono valgono comunque quale sintesi dell'indirizzo giurisprudenziale costante in materia.*

Cosa significa "agibilità" (già abitabilità)

È utile una precisazione. Il termine corretto oggi è agibilità: il vecchio "certificato di abitabilità" è stato assorbito in un'unica nozione dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001, art. 24). L'agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio.

È un profilo distinto dalla conformità urbanistica (l'immobile è stato costruito secondo i titoli edilizi) e dalla conformità catastale (la planimetria depositata corrisponde allo stato reale). Un immobile può essere urbanisticamente regolare ma privo di agibilità, e viceversa: sono verifiche autonome, tutte rilevanti in sede di compravendita.

Inquadramento normativo

L'obbligo di verifica non nasce da una norma isolata, ma dall'intreccio di più fondamenti.

L'art. 47 della Legge notarile (L. 89/1913) impone al notaio di indagare la volontà delle parti e di dirigere personalmente la compilazione dell'atto: da qui deriva il cosiddetto obbligo di consiglio, cioè il dovere di informare le parti su tutto ciò che è rilevante per la sicurezza dell'affare.

La diligenza richiesta è quella qualificata dell'art. 1176, secondo comma, del Codice civile, parametrata alla natura professionale dell'attività. L'agibilità rientra tra gli elementi che incidono sulla commerciabilità e sul valore del bene: la sua verifica è dunque parte integrante della prestazione, non un accessorio facoltativo.

Il profilo del danno e l'onere della prova

La responsabilità del notaio verso il cliente ha natura contrattuale. Ne discende un regime probatorio favorevole al danneggiato, disciplinato dall'art. 1218 c.c.: l'acquirente deve provare il contratto d'opera professionale e allegare l'inadempimento (la mancata verifica o informazione); spetta al notaio dimostrare di avere esattamente adempiuto, oppure che l'inadempimento è dipeso da causa a lui non imputabile.

Il danno risarcibile va poi ricondotto, sul piano del nesso causale, alla condotta omissiva: occorre valutare se un'informazione corretta e tempestiva avrebbe consentito all'acquirente di non concludere l'affare, di rinegoziarne il prezzo o di condizionarlo alla regolarizzazione. Il pregiudizio può quindi comprendere il minor valore del bene, i costi necessari a ottenere l'agibilità e, in taluni casi, il differenziale rispetto a un acquisto che non sarebbe stato perfezionato.

La mera possibilità di una verifica autonoma da parte del compratore non spezza il nesso: non trasforma cioè in colpa del cliente ciò che è omissione del professionista.

Implicazioni pratiche

Per chi acquista, la pronuncia rafforza una tutela: la fiducia riposta nel notaio è giuridicamente protetta e la sua carenza informativa può fondare una domanda risarcitoria.

Per il venditore e per gli operatori del settore, il messaggio è che la fase preparatoria del rogito richiede un dossier documentale completo. La regolarità dell'immobile non si presume: va accertata e rappresentata alle parti.

Cosa fare in concreto

• Richiedete al venditore, prima del preliminare, la documentazione completa: certificato di agibilità, titoli edilizi e visure catastali aggiornate.
• Distinguete i tre profili — agibilità, conformità urbanistica e conformità catastale — e verificateli separatamente.
• Inserite nel contratto preliminare clausole che condizionino l'acquisto alla consegna dell'agibilità o ne disciplinino l'assenza.
• Chiedete espressamente al notaio conto delle verifiche svolte, facendone menzione in atto.
• Conservate ogni comunicazione ricevuta: in caso di contenzioso la documentazione è decisiva sul piano probatorio.

---

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.