Scarpe e oggetti sul pianerottolo condominiale: cosa dice la legge

Il caso e perché ne parliamo

Il pianerottolo è una delle parti comuni più vissute del condominio. È naturale considerarlo un'estensione dell'appartamento: ci si lascia lo zerbino, le scarpe, talvolta una scarpiera o l'ombrellaio. La questione, però, non è di buona educazione ma di diritto: fino a che punto un condòmino può occupare uno spazio che appartiene a tutti?

Il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 1872/2025, è tornato sul tema confermando un principio consolidato: l'uso individuale delle parti comuni incontra limiti precisi, superati i quali si configura un'appropriazione illegittima dello spazio condominiale.

Inquadramento normativo

Il riferimento centrale è l'art. 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune. La norma consente a ciascun partecipante di servirsi del bene comune, ma a due condizioni: non alterarne la destinazione e non impedire agli altri condòmini di farne pari uso.

Il pianerottolo rientra fra le parti comuni elencate dall'art. 1117 c.c., che include scale, atri, anditi e in generale gli spazi destinati al passaggio e al servizio comune. La loro funzione primaria è quella di consentire l'accesso e il transito.

Da qui il limite: lasciare un paio di scarpe accanto alla porta, in modo occasionale e senza ingombro, è generalmente tollerato. Diverso è il caso di scarpiere, mobiletti, biciclette o cumuli stabili di oggetti che restringono il passaggio o si appropriano in via permanente di una porzione di spazio. In quest'ultima ipotesi si esce dal legittimo uso e si entra nell'occupazione abusiva della cosa comune.

La Cassazione, in più occasioni, ha chiarito che l'uso più intenso da parte di un condòmino è ammesso solo se non sottrae lo spazio all'utilizzo potenziale degli altri. Quando un oggetto stabile occupa un'area che diventa di fatto privata, questo equilibrio si rompe.

Implicazioni pratiche per il condòmino

Le conseguenze di un'occupazione non consentita non sono soltanto teoriche.

In primo luogo, l'amministratore o un singolo condòmino può chiedere la rimozione degli oggetti, anche in via giudiziale. Se il condòmino non provvede, il giudice può ordinarne la rimozione forzata.

In secondo luogo, può sorgere un obbligo di risarcimento del danno a favore degli altri condòmini, per la sottrazione del godimento dello spazio comune. Non occorre dimostrare un danno economico diretto: la giurisprudenza riconosce che l'indebita occupazione costituisce di per sé un pregiudizio risarcibile.

Va poi considerato il profilo della sicurezza. Oggetti che ingombrano scale e pianerottoli possono ostacolare le vie di fuga e violare la normativa antincendio, esponendo il condòmino a ulteriori responsabilità in caso di incidente.

Il regolamento condominiale può infine introdurre divieti specifici. Se contrattuale, può vincolare i condòmini anche oltre i limiti generali del Codice civile.

Cosa fare in concreto

• Verificate il regolamento condominiale: controllate se contiene clausole specifiche sull'uso dei pianerottoli e degli spazi comuni prima di collocare qualsiasi oggetto stabile.
• Distinguete l'occasionale dal permanente: evitate scarpiere, mobili e ingombri fissi; un appoggio temporaneo e privo di ostacolo al passaggio è generalmente meno problematico.
• Garantite sempre il transito: non riducete la larghezza utile delle vie di passaggio e non interferite con le uscite di sicurezza.
• Sollecitate l'amministratore in caso di abusi altrui: una segnalazione scritta, prima di azioni giudiziali, è spesso lo strumento più efficace e meno conflittuale.
• Documentate la situazione: in caso di contenzioso, fotografie e date aiutano a ricostruire la natura stabile o occasionale dell'occupazione.

La regola di fondo resta semplice: lo spazio comune è di tutti e per tutti. Il confine fra abitudine tollerata e abuso passa dalla stabilità dell'ingombro e dal pregiudizio arrecato agli altri.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*