Scarpe e oggetti sul pianerottolo condominiale: cosa dice la legge

Il pianerottolo è una parte comune

Il punto di partenza è l'art. 1117 del Codice civile, che include tra le parti comuni dell'edificio le scale, i pianerottoli e gli androni, salvo titolo contrario. Il pianerottolo, quindi, non appartiene al singolo condomino: è di tutti, in proporzione ai rispettivi millesimi.

Da questo discende la regola sull'uso delle parti comuni, contenuta nell'art. 1102 c.c.: ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Sono due limiti distinti e cumulativi: la destinazione (il pianerottolo serve al transito e all'accesso alle abitazioni) e il pari uso degli altri condòmini.

Uso più intenso lecito o alterazione illecita?

È qui che si gioca la questione. La Corte di Cassazione, in costante orientamento sull'art. 1102 c.c., distingue tra uso più intenso della cosa comune – che è lecito – e alterazione della destinazione o compromissione del pari uso altrui – che è illecita.

In concreto: un appoggio temporaneo, uno zerbino, un paio di scarpe collocate per breve tempo rientrano in un uso più intenso ma compatibile, perché non sottraggono stabilmente lo spazio agli altri né ne modificano la funzione. Diverso è il caso dell'occupazione stabile: scarpiere fisse, mobili, biciclette, fioriere ingombranti che riducono in modo permanente lo spazio di transito o se ne appropriano in via esclusiva. In questa ipotesi si esce dall'uso lecito e si entra nell'occupazione abusiva di una porzione di bene comune.

Va ricordato anche l'art. 1122 c.c., che vieta al singolo di eseguire, nelle parti di proprietà o uso individuale, opere che rechino danno alle parti comuni o ne pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro: il principio conferma che l'iniziativa del singolo trova un limite nell'interesse collettivo.

Il ruolo del regolamento e la sicurezza

Molto dipende anche dal regolamento condominiale. Quello contrattuale (accettato da tutti negli atti d'acquisto) può imporre divieti specifici e vincolanti, anche più severi della legge. Quello assembleare disciplina l'uso ma non può comprimere i diritti reali dei condòmini.

Un profilo da non trascurare è quello della sicurezza. La normativa antincendio per i condomìni – tra cui il DM 25 gennaio 2019, che ha introdotto misure di gestione della sicurezza nelle parti comuni degli edifici residenziali – impone di non ostruire vie di fuga e percorsi di esodo. Oggetti che riducono la larghezza utile del pianerottolo o delle scale possono assumere rilievo sotto questo profilo, oltre a quello civilistico.

Cosa cambia per il condomino

Per chi subisce l'ingombro, il rimedio principale è rivolgersi all'amministratore, tenuto a far rispettare il regolamento e a tutelare le parti comuni. In sede giudiziale il condomino o il condominio possono chiedere la rimozione di quanto occupa stabilmente lo spazio comune e, ove ne ricorrano i presupposti, il risarcimento del danno.

Va segnalato che, in materia condominiale, l'art. 5 del D.lgs. 28/2010 prevede la mediazione come condizione di procedibilità: prima della causa, salvo eccezioni, occorre esperire il tentativo di mediazione.

Circola in rete il riferimento a una pronuncia del Tribunale di Firenze (n. 1872/2025) in tema di occupazione dei pianerottoli. Si tratterebbe di giurisprudenza di merito, da verificare nei repertori ufficiali prima di attribuirle valore: il quadro di riferimento solido resta l'orientamento consolidato della Cassazione sull'art. 1102 c.c.

Cosa fare in concreto

• Distingui appoggio e occupazione: zerbino e oggetti temporanei sono di norma tollerati; scarpiere, mobili e ingombri stabili no.
• Consulta il regolamento condominiale, verificando se è contrattuale o assembleare e quali divieti contiene.
• Verifica la larghezza utile del pianerottolo e delle scale: non ostruire mai vie di fuga e percorsi di esodo.
• Segnala all'amministratore la situazione per iscritto, chiedendone l'intervento prima di qualsiasi azione individuale.
• È opportuno valutare la situazione concreta, considerando regolamento, stato dei luoghi e mediazione obbligatoria, prima di promuovere un contenzioso.

La regola, in sintesi, non è il divieto assoluto né la libertà piena: è la compatibilità. Finché l'uso del pianerottolo resta occasionale e non sottrae spazio agli altri, è lecito; quando diventa appropriazione stabile, espone a rimozione e responsabilità.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.