Cambiare l'ordine dei punti in assemblea condominiale: si può?

Il caso: cosa si può decidere in assemblea

L'ordine del giorno non è una formalità. È lo strumento con cui ogni condòmino sa, prima della riunione, su quali argomenti sarà chiamato a esprimersi. Da questa funzione derivano due domande frequenti: si può cambiare la sequenza dei punti? E si possono trattare temi non elencati?

La distinzione è netta. Modificare l'ordine di trattazione dei punti già inseriti è ammesso e non incide, di per sé, sulla validità delle decisioni. Deliberare invece su materie estranee all'ordine del giorno è tutt'altra questione.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che disciplina la convocazione dell'assemblea. La norma impone che l'avviso di convocazione contenga l'indicazione specifica dell'ordine del giorno. Questa specificità serve a garantire a ciascun condòmino un consenso informato: la possibilità di valutare in anticipo i temi, decidere se partecipare e come esprimersi.

La giurisprudenza è costante nel ritenere annullabile la delibera adottata su argomenti non inseriti nell'ordine del giorno. In questa linea si colloca il Tribunale di Roma con la sentenza n. 9224/2023, che ha ribadito come il vincolo riguardi il *contenuto* delle materie, non l'ordine formale in cui vengono affrontate.

In concreto: invertire i punti 2 e 4 dell'elenco non produce alcun vizio. Votare su una spesa straordinaria mai indicata nell'avviso rende la relativa delibera impugnabile ai sensi dell'art. 1137 cod. civ.

Cosa cambia per condòmini e amministratore

Per l'amministratore, che redige e diffonde la convocazione, la conseguenza pratica è duplice. Da un lato ha margine per gestire l'andamento della seduta, spostando la trattazione dei punti secondo opportunità (ad esempio per attendere l'arrivo di un condòmino interessato a un tema specifico). Dall'altro non può forzare l'inserimento di argomenti nuovi, nemmeno se emergono come urgenti durante la discussione.

Esiste un'eccezione consolidata: la delibera su un tema non previsto resta valida se assunta con il consenso della *totalità* dei condòmini, tutti presenti. In quel caso viene meno la ragione di tutela, perché nessuno è stato pregiudicato nel proprio diritto di informazione preventiva. Ma è ipotesi rara e va documentata con precisione a verbale.

Per i condòmini, la lezione operativa è che un argomento improvvisato, votato senza figurare nell'avviso, produce una decisione fragile. Chi vi si oppone, o chi risulta assente, dispone di uno strumento di impugnazione con buone probabilità di accoglimento.

L'accessorietà: un'area grigia

La giurisprudenza ammette che l'assemblea deliberi su questioni *accessorie o conseguenti* rispetto ai punti iscritti, anche se non menzionate testualmente. Se si discute l'approvazione di un preventivo di lavori, ad esempio, la scelta della ditta o la ripartizione della spesa possono considerarsi collegate. La valutazione, però, è caso per caso e non offre certezze assolute: quanto più l'argomento è autonomo, tanto più il rischio di annullamento cresce.

Cosa fare in concreto

• Verificate la convocazione prima della riunione. Controllate che ogni argomento su cui prevedete di votare sia indicato in modo specifico, non con formule generiche come "varie ed eventuali".
• Distinguete inversione da aggiunta. Spostare l'ordine dei punti è legittimo; introdurne di nuovi non lo è, salvo unanimità dei presenti.
• Fate verbalizzare con precisione. Se si delibera su un tema aggiunto all'unanimità, il verbale deve dare atto della presenza di tutti i condòmini e del loro consenso.
• Valutate l'impugnazione nei termini. La delibera annullabile va contestata entro trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 cod. civ.; il termine decorre dalla riunione per i presenti dissenzienti e dalla comunicazione per gli assenti.
• Consigliamo un controllo preventivo dell'ordine del giorno nei condomìni con contenziosi ricorrenti, per ridurre il rischio di delibere impugnabili.

Conclusione

Cambiare la sequenza dei punti è una facoltà gestionale priva di conseguenze. Deliberare fuori ordine del giorno è un rischio concreto di annullamento. La differenza sta tutta nel diritto di ogni condòmino a sapere, prima, su cosa sarà chiamato a decidere.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*