Ospiti nella casa in affitto: cosa può vietare il proprietario

Il caso

È prassi diffusa che nei contratti di locazione a uso abitativo compaia una clausola del tipo: «È vietato ospitare persone estranee al nucleo familiare». Il conduttore (l'inquilino) si chiede allora se, ricevendo un amico per qualche notte o accogliendo il partner, stia violando il contratto e rischi lo sfratto.

La risposta richiede di distinguere due piani: da un lato il diritto dell'inquilino di godere dell'immobile secondo la sua destinazione; dall'altro il legittimo interesse del proprietario a che l'uso non venga alterato e a che l'immobile non subisca danni.

Inquadramento normativo

Le locazioni a uso abitativo sono regolate dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che costituisce la legge quadro della materia, e — per gli aspetti non derogati — dalle norme del codice civile sulla locazione (artt. 1571 e seguenti).

Il cardine è l'art. 1587 c.c., che impone al conduttore di servirsi della cosa «per l'uso determinato nel contratto» e con la diligenza del buon padre di famiglia. Chi prende in affitto un appartamento per abitarci ha diritto di viverci come si vive normalmente in una casa: e ospitare parenti, amici o il partner rientra pienamente nell'uso abitativo ordinario. Ricevere ospiti non è, di per sé, un uso difforme dell'immobile.

Su questo presupposto poggia il ragionamento sulla clausola di divieto assoluto. Una pattuizione che comprima in modo generalizzato la facoltà dell'inquilino di ricevere persone nella propria abitazione incide su un contenuto essenziale del godimento del bene locato. In quanto tale può risultare inefficace o nulla per contrasto con norme imperative, secondo lo schema dell'art. 1418 c.c.: non perché esista un divieto specifico di stipularla, ma perché svuota il diritto di godimento che il contratto stesso attribuisce.

Diverso è il caso della sublocazione dissimulata. L'art. 1594 c.c. disciplina sublocazione e cessione del contratto, mentre l'art. 2 della L. 431/1998 rileva sul piano abitativo. Se l'ospitalità nasconde in realtà la cessione di parte dell'immobile a terzi dietro corrispettivo, senza il consenso del locatore, non siamo più davanti a semplice ospitalità: siamo davanti a un inadempimento contrattuale che può giustificare la risoluzione.

Implicazioni pratiche

Per l'inquilino il principio operativo è chiaro: ospitare non equivale a sublocare. Accogliere una persona a titolo gratuito, anche per periodi non brevissimi, resta esercizio normale del diritto di abitazione.

Occorre però tenere presente due limiti concreti.

Il primo riguarda la responsabilità per i danni. Ai sensi dell'art. 1588 c.c., il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa anche quando derivino dal comportamento delle persone che ha ammesso nell'immobile. Se un ospite provoca un danno, ne risponde l'inquilino verso il proprietario.

Il secondo riguarda l'uso conforme: trasformare l'appartamento in una struttura di ospitalità stabile — per esempio locazioni turistiche a rotazione o affitto di singole stanze — muta la destinazione e legittima l'intervento del locatore.

Un cenno merita la convivenza more uxorio. La giurisprudenza costituzionale (Corte Cost. n. 404/1988) e la disciplina del subentro nel contratto (art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392) hanno riconosciuto rilievo alla stabile convivenza affettiva. Il convivente non è un semplice ospite occasionale e, in presenza dei presupposti, può in taluni casi subentrare nel rapporto. La sua presenza in casa non integra, di regola, una violazione del contratto.

Cosa fare in concreto

1. Rileggere il contratto e individuare eventuali clausole sull'ospitalità: annotarne il testo esatto prima di qualsiasi contestazione.
2. Distinguere l'ospitalità dalla sublocazione: se non c'è corrispettivo né cessione stabile di spazi, si tratta di ospitalità.
3. Non introdurre attività ricettive (affitti brevi, stanze a pagamento) senza il consenso scritto del proprietario.
4. Vigilare sul comportamento degli ospiti: eventuali danni ricadono sull'inquilino ai sensi dell'art. 1588 c.c.
5. Di fronte a una diffida o a una minaccia di sfratto, richiedere una valutazione della singola clausola prima di modificare i propri comportamenti.

Conclusione

Il proprietario non può, in via generale, vietare all'inquilino di ricevere ospiti: sarebbe una compressione del diritto di godere dell'immobile secondo la sua destinazione. Può invece intervenire quando l'ospitalità degeneri in uso difforme, in sublocazione non autorizzata o in fonte di danni. Il confine, come spesso accade, sta nei fatti concreti più che nelle etichette.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.