Fotovoltaico sul tetto condominiale: quando è possibile installarlo

Il fatto

Sempre più condomini vogliono sfruttare il tetto comune per produrre energia da fonte solare. La domanda ricorrente è semplice: si può installare un impianto fotovoltaico sul lastrico o sulla copertura condominiale senza il consenso degli altri? La risposta non è netta e dipende dal rispetto di regole precise, oggi contenute nel Codice civile e chiarite dalla giurisprudenza.

Inquadramento normativo

La disposizione di riferimento è l'art. 1122-bis del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012). La norma consente al singolo condomino di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità immobiliari, anche sul lastrico solare, su altra idonea superficie comune o su parti di proprietà individuale.

Il condomino interessato deve dare comunicazione preventiva all'amministratore, indicando contenuto e modalità di esecuzione dell'intervento. L'assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell'edificio. Se l'installazione richiede l'uso delle parti comuni, l'assemblea può subordinarla a garanzie idonee, deliberando con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, quinto comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell'edificio).

La giurisprudenza – tra cui pronunce della Cassazione e del Tribunale di Trani – ha ribadito due principi. Primo: il diritto all'installazione non è assoluto e cede di fronte alla lesione del decoro architettonico o alla compromissione della sicurezza. Secondo: l'uso della cosa comune da parte del singolo (art. 1102 c.c.) è legittimo solo se non altera la destinazione del bene e non impedisce agli altri condomini di farne pari uso.

Implicazioni pratiche

Per il singolo condomino significa che l'iniziativa è possibile, ma non può essere unilaterale e silenziosa. La comunicazione all'amministratore non è una formalità: consente all'assemblea di valutare l'impatto dell'impianto e, se necessario, di intervenire.

Il nodo più delicato è il decoro architettonico, cioè l'estetica complessiva dell'edificio. Un impianto visibile dalla strada o posizionato su facciate di pregio può essere contestato e portare a un ordine giudiziale di rimozione, con costi a carico di chi ha installato.

Quando il tetto è parte comune in uso condiviso, occorre inoltre verificare che l'impianto non sottragga spazio o funzionalità agli altri condomini. Se l'occupazione è significativa e stabile, serve il passaggio in assemblea con la maggioranza rafforzata.

Per l'amministratore l'obbligo è di dare seguito alla comunicazione, informare i condomini e, se richiesto, convocare l'assemblea. Ignorare la segnalazione può esporlo a responsabilità.

Cosa fare in concreto

• Comunica per iscritto all'amministratore l'intenzione di installare l'impianto, allegando progetto tecnico, posizione, dimensioni e modalità di esecuzione.
• Verifica il regolamento condominiale: alcune clausole di natura contrattuale possono vietare o limitare le installazioni sulle parti comuni.
• Valuta l'impatto estetico con un tecnico, privilegiando soluzioni integrate e collocazioni non visibili dai fronti principali, per prevenire contestazioni sul decoro.
• Richiedi il passaggio in assemblea se l'impianto occupa parti comuni in modo rilevante, così da ottenere una delibera con la maggioranza dell'art. 1136, quinto comma, c.c.
• Conserva la documentazione di comunicazioni, autorizzazioni e collaudi: sarà decisiva in caso di futuro contenzioso.

Consigliamo, prima di avviare i lavori, una verifica congiunta della disciplina codicistica e del regolamento condominiale, per calibrare l'intervento sulle caratteristiche concrete dell'edificio ed evitare il rischio di rimozione.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*