Parti comuni in condominio: l'accesso resta di tutti anche con un ingresso alternativo

Il caso in sintesi

La controversia nasce da una pretesa di proprietà esclusiva su un accesso condominiale, avanzata da un singolo condòmino sul presupposto che l'edificio potesse essere raggiunto anche attraverso un ingresso diverso. In altre parole: se c'è un'altra via d'accesso, quel passaggio non sarebbe più "necessario" e quindi non sarebbe comune.

La Corte di Cassazione, Sezione II, ha respinto questa impostazione (gli estremi esatti dell'ordinanza sono in corso di verifica presso la fonte ufficiale e verranno aggiornati). Il principio affermato è netto: la natura comune di un bene non dipende dalla sua insostituibilità, ma dalla sua riconducibilità all'elenco dell'art. 1117 c.c. e dal titolo che ha dato origine al condominio.

Inquadramento normativo

L'art. 1117 del Codice civile presume comuni, salvo titolo contrario, le parti dell'edificio destinate all'uso comune: tra queste rientrano espressamente gli androni, i portici, i cortili e, in generale, le vie d'accesso. L'elenco della norma è esemplificativo e non tassativo: comprende cioè tutti i beni che, per collocazione e funzione, servono all'uso collettivo, anche se non nominati uno per uno.

Si tratta di una presunzione legale di comproprietà: la legge assume che quei beni siano di tutti i condòmini, e chi sostiene il contrario ha l'onere di dimostrarlo. Non basta provare di usare il bene in via esclusiva o che gli altri condòmini non lo utilizzano: l'uso di fatto non trasforma un bene comune in bene privato.

Per vincere la presunzione occorre il titolo contrario, cioè un atto che attribuisca espressamente la proprietà esclusiva del bene. Secondo l'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità (in linea con quanto chiarito dalle Sezioni Unite in tema di prova del titolo), ciò che rileva è il titolo originario: l'atto con cui il condominio si è costituito, tipicamente il primo frazionamento e la prima vendita delle singole unità. È in quel momento genetico che si stabilisce, una volta per tutte, quali beni restano comuni e quali no.

Implicazioni pratiche

Il principio produce effetti diversi a seconda del ruolo.

Per il condòmino. La semplice esistenza di un secondo ingresso non priva il primo della sua natura comune. Chi contesta la comproprietà non può fare leva sulla disponibilità di accessi alternativi, ma deve risalire al titolo.

Per il proprietario che rivendica l'esclusiva. L'uso prolungato e indisturbato di un accesso non consolida alcun diritto esclusivo. Occorre un atto che, già all'origine del condominio, abbia riservato quel bene a una sola unità immobiliare. In mancanza, la presunzione di comunione tiene.

Per l'amministratore. La gestione delle spese e la regolamentazione dell'uso dell'accesso presuppongono il corretto inquadramento del bene. Trattare come esclusivo un bene presuntivamente comune — o viceversa — espone a contestazioni e a responsabilità nella ripartizione degli oneri.

Un punto merita attenzione particolare. La natura comune di un bene non può essere modificata da un regolamento di assemblea ordinario: una delibera a maggioranza non ha efficacia per sottrarre un bene alla comunione o per attribuirlo a un singolo. Diverso è il regolamento contrattuale, accettato da tutti i condòmini nei rispettivi atti di acquisto, che può incidere sui diritti reali in quanto equiparabile a un accordo negoziale. La distinzione è decisiva: ciò che richiede il consenso di tutti non si ottiene con un voto a maggioranza.

Cosa fare in concreto

• Risalite al titolo originario del condominio: atto di frazionamento, primo rogito di vendita, eventuale regolamento allegato agli atti di acquisto. È lì che si trova l'unica prova rilevante.
• Distinguete l'uso dal diritto: documentate e verificate se l'esclusività pretesa poggia su un titolo o solo su una prassi consolidata. La seconda non basta.
• Verificate la natura del regolamento invocato: se contrattuale, accettato da tutti nei singoli atti; se assembleare, inefficace a modificare la titolarità dei beni comuni.
• Conservate la documentazione relativa ad accessi, cortili e androni: planimetrie, rogiti, tabelle millesimali. Un'analisi documentale preventiva è spesso dirimente per valutare la tenuta della presunzione.
• Prima di deliberare su uso o spese di un accesso, accertate l'effettivo regime proprietario, così da evitare delibere viziate.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.