Piccole irregolarità edilizie in casa: come comportarsi
Molti immobili presentano piccole difformità edilizie: una finestra spostata, un tramezzo non censito, una veranda mai dichiarata. La legge distingue nettamente tra l'assenza dei riferimenti urbanistici che rende nullo l'atto e le difformità sostanziali che restano sul piano dell'inadempimento. Comprendere questa differenza è decisivo per acquirenti e venditori, anche alla luce delle recenti riforme.
Il problema: non tutte le irregolarità sono uguali
Quando si compra o si vende casa, capita spesso di scoprire difformità tra lo stato reale dell'immobile e i titoli edilizi depositati in Comune. Non tutte hanno lo stesso peso giuridico. La legge distingue due piani che è bene non confondere: la nullità documentale dell'atto e l'inadempimento contrattuale per difformità sostanziale.
La confusione tra i due profili è la principale fonte di errore, tanto per chi acquista quanto per chi vende. Le conseguenze sono radicalmente diverse: nel primo caso il contratto può essere improduttivo di effetti fin dall'origine; nel secondo restano aperti i rimedi ordinari (risoluzione, riduzione del prezzo, risarcimento).
Inquadramento normativo
L'art. 46 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) commina la nullità agli atti di trasferimento di immobili in cui non siano indicati gli estremi del permesso di costruire o del titolo abilitativo. Per gli immobili anteriori, la disciplina va coordinata con l'art. 40 della L. 47/1985, che regola la nullità e le dichiarazioni sostitutive per gli edifici realizzati prima del 1967 o oggetto di condono.
Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019. Il principio è preciso: la nullità prevista da queste norme ha natura testuale e formale, non virtuale. Ciò che rende valido l'atto è la *presenza in contratto della dichiarazione* sui titoli edilizi, quando gli stessi esistano e siano riferibili all'immobile. Le Sezioni Unite hanno escluso una nullità sostanziale legata alla mera difformità: se il titolo c'è ed è dichiarato, la non conformità sostanziale dell'immobile non travolge l'atto, ma si colloca sul piano dell'inadempimento del venditore.
È una distinzione che tutela la circolazione dei beni: il compratore non resta esposto a una nullità retroattiva per ogni piccola difformità, ma conserva strumenti di tutela contrattuale.
L'incidenza della riforma "Salva Casa"
Un immobile con difformità può essere regolarizzato tramite l'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del DPR 380/2001, storicamente subordinato alla cosiddetta *doppia conformità*: l'opera doveva risultare conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria.
Questo requisito è stato inciso dal D.L. 69/2024 (cd. Salva Casa), convertito con L. 105/2024, che ha attenuato e ridefinito i presupposti dell'accertamento per talune difformità formali e parziali. Chi valuta oggi una compravendita deve verificare la regolarizzabilità dell'opera alla luce del quadro aggiornato, che in diversi casi rende più agevole la sanatoria di irregolarità minori.
Implicazioni pratiche
Per l'acquirente, la conseguenza è duplice. Se manca del tutto il riferimento al titolo abilitativo, l'atto rischia la nullità e l'operazione va sospesa. Se invece il titolo c'è ma l'immobile presenta difformità, la strada è quella dei rimedi contrattuali: occorre valutare gravità e regolarizzabilità della difformità prima di procedere.
Attenzione all'aspetto spesso trascurato: anche le difformità minori possono bloccare futuri interventi edilizi e ostacolare l'accesso alle agevolazioni fiscali (bonus, detrazioni), che presuppongono la regolarità urbanistica dell'immobile. Una veranda non censita, oggi trascurabile, può diventare un ostacolo domani.
Per il venditore, la trasparenza sui titoli e sullo stato dei luoghi riduce il rischio di contenzioso e di azioni per inadempimento.
Cosa fare in concreto
- Richiedere l'accesso agli atti presso il Comune e recuperare tutti i titoli edilizi, confrontandoli con lo stato di fatto dell'immobile.
- Commissionare una verifica tecnica (relazione di conformità urbanistica e catastale) a un professionista abilitato prima di firmare qualsiasi impegno.
- In presenza di difformità documentali o dubbi sui titoli, è opportuno sospendere la firma del preliminare o del rogito fino al chiarimento.
- Valutare la regolarizzabilità dell'opera alla luce dell'art. 36 DPR 380/2001 e delle novità della L. 105/2024, quantificando tempi e costi della sanatoria.
- Disciplinare in contratto le conseguenze delle difformità: chi sostiene i costi di regolarizzazione, garanzie, eventuali clausole risolutive.
La gestione preventiva di questi profili è quasi sempre meno onerosa del contenzioso successivo.
Disclaimer
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