Si può pignorare il diritto di abitazione? Cosa sapere prima dell'asta

Il diritto di abitazione e la sua natura

Il diritto di abitazione (art. 1022 c.c.) attribuisce al titolare la facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della propria famiglia. È un diritto reale di godimento, ma con una caratteristica decisiva: è strettamente personale.

L'art. 1024 c.c. stabilisce infatti che il diritto di abitazione non può essere ceduto né dato in locazione. Da qui deriva la sua impignorabilità: non essendo trasferibile, non può essere aggredito dai creditori del titolare e venduto a terzi. L'impignorabilità, quindi, non dipende da una presunta assenza di valore economico, ma dal carattere personalissimo e dall'incedibilità del diritto.

L'immobile, invece, si pignora

Altra cosa è l'immobile sul quale il diritto grava. Il proprietario resta titolare della nuda proprietà, che può essere sottoposta a esecuzione forzata dai suoi creditori. Il pignoramento colpisce quindi il bene, non il diritto di godimento altrui.

A questo punto la domanda diventa: dopo la vendita all'asta, il titolare del diritto di abitazione può restare nell'immobile, oppure il diritto si estingue? La risposta dipende da un unico criterio: la trascrizione.

Il principio dell'anteriorità: chi trascrive prima prevale

Gli atti costitutivi di diritti reali sugli immobili devono essere trascritti nei registri immobiliari (art. 2643 c.c.). La trascrizione serve a rendere l'atto opponibile ai terzi. Il principio è fissato dall'art. 2644 c.c.: prevale chi ha trascritto per primo.

Applicato al pignoramento, il criterio è confermato dall'art. 2914 c.c., secondo cui non hanno effetto rispetto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti le alienazioni e gli atti trascritti dopo il pignoramento.

La norma che regola in modo specifico la sorte dei diritti di godimento nella vendita forzata è l'art. 2812 c.c.:

• se il diritto di abitazione è stato trascritto prima del pignoramento (e prima di eventuale ipoteca), è opponibile: l'acquirente all'asta compra un immobile gravato dal diritto, che sopravvive alla vendita;
• se il diritto è stato trascritto dopo, non è opponibile: con la vendita forzata il diritto si estingue (cosiddetto effetto purgativo) e chi lo vantava conserva solo un eventuale credito da far valere sul ricavato.

È quindi la data di trascrizione a determinare tutto. Un diritto di abitazione reale ed effettivo, ma trascritto tardi, rischia di essere cancellato dalla vendita.

Cosa cambia per i tre soggetti coinvolti

Per il titolare del diritto di abitazione. La sicurezza di poter continuare a vivere nell'immobile dipende dall'anteriorità della trascrizione rispetto al pignoramento e all'ipoteca. Un diritto costituito ma non trascritto, o trascritto dopo, è debole in sede esecutiva.

Per il creditore. Prima di procedere occorre verificare se sull'immobile gravano diritti di godimento anteriori. Un immobile gravato da diritto di abitazione opponibile vale molto meno sul mercato delle aste e riduce le prospettive di recupero.

Per chi partecipa all'asta. Occorre sapere se si sta acquistando un immobile libero o gravato da un diritto opponibile. Nel secondo caso il vincitore non potrà ottenere il rilascio finché il diritto persiste, con impatto diretto sul valore e sull'uso del bene.

Cosa fare in concreto

1. Verifica la data di trascrizione del diritto di abitazione presso l'Agenzia delle Entrate - Servizi di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria dei Registri Immobiliari), confrontandola con quella del pignoramento e di eventuali ipoteche.
2. Esamina la nota di trascrizione dell'atto costitutivo del diritto: controlla che sia completa e correttamente riferita all'immobile pignorato.
3. Leggi la perizia di stima allegata alla procedura esecutiva: deve indicare se il bene è libero od occupato e a che titolo, con riferimento all'opponibilità del diritto.
4. Ricostruisci la cronologia di tutte le formalità pregiudizievoli prima di ogni decisione, sia essa un'offerta in asta o un'azione esecutiva.
5. È opportuna una verifica ipocatastale completa a monte, per evitare di fondare scelte economiche su informazioni parziali.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.