Polizza assicurativa dell'amministratore di condominio: è obbligatoria?
La polizza professionale dell'amministratore di condominio non è imposta dalla legge in via generale, ma diventa obbligatoria quando l'assemblea la richiede o quando si deliberano lavori straordinari. Capire la differenza è essenziale per condòmini e professionisti, perché incide sulla validità della nomina e sulla copertura dei rischi legati alla gestione dello stabile.
Inquadramento normativo
Il Codice civile non prevede un obbligo assicurativo generalizzato a carico dell'amministratore di condominio. L'art. 1129 c.c., che disciplina la nomina, la revoca e gli obblighi dell'amministratore, contempla la polizza per la responsabilità civile professionale solo come elemento eventuale.
In particolare, l'art. 1129, comma 3, c.c. stabilisce che l'assemblea, al momento della nomina o del rinnovo, può subordinare l'incarico alla presentazione di una polizza individuale per la responsabilità civile. Si tratta dunque di una facoltà dell'assemblea, non di un obbligo di legge.
Diverso è il caso dei lavori straordinari. L'art. 1129, comma 3, secondo periodo, c.c. prevede che, se l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria, può imporre all'amministratore di adeguare i massimali della polizza già in essere. In questa ipotesi l'obbligo nasce dalla delibera assembleare collegata all'esecuzione dei lavori.
Resta fermo il parametro di diligenza richiesto dall'art. 1176, comma 2, c.c.: l'amministratore deve agire con la diligenza del professionista, valutata in relazione alla natura dell'attività esercitata. La polizza, quando presente, è uno strumento di tutela patrimoniale, non un sostituto della corretta gestione.
La nomina e i quorum
La nomina dell'amministratore segue le regole dell'art. 1136 c.c. Per le delibere assembleari di prima convocazione occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). In seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.
Quando l'assemblea sceglie di richiedere la polizza, la relativa condizione va inserita nel verbale di nomina. L'amministratore che accetta l'incarico è tenuto a rispettarla: la mancata presentazione della copertura assicurativa richiesta può incidere sulla regolarità del rapporto e costituire motivo di revoca.
Compenso e conto corrente condominiale
L'art. 1129, comma 14, c.c. impone all'amministratore di indicare analiticamente, all'atto dell'accettazione e in occasione del rinnovo, l'importo del compenso richiesto. Un compenso non specificato rende, secondo l'orientamento prevalente, nulla la relativa nomina sotto il profilo retributivo.
Sul piano della gestione finanziaria, l'art. 1129, comma 7, c.c. obbliga l'amministratore a far transitare le somme ricevute dai condòmini o erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Questo obbligo è inderogabile e tutela la trasparenza e la tracciabilità dei movimenti.
Implicazioni pratiche
Per i condòmini la facoltà di richiedere la polizza è uno strumento di protezione: in caso di errori gestionali con danno patrimoniale, la copertura assicurativa consente di rivalersi sull'assicuratore anziché sul solo patrimonio dell'amministratore, spesso incapiente.
Per l'amministratore la polizza rappresenta una garanzia di continuità professionale e un elemento di affidabilità verso la compagine condominiale. Va però distinta dalla polizza globale fabbricati, che assicura l'edificio e i terzi, e non la responsabilità professionale del gestore.
Attenzione al dato pratico: anche dove la polizza non sia richiesta, l'amministratore resta personalmente responsabile per i danni derivanti dalla violazione dei propri obblighi. L'assenza di assicurazione non riduce la responsabilità, ma sposta il rischio integralmente sul professionista.
Cosa fare in concreto
- Verificate il verbale di nomina: controllate se l'assemblea ha richiesto la polizza professionale e se l'amministratore l'ha effettivamente presentata.
- Deliberate la copertura prima dei lavori straordinari: inserite a verbale l'obbligo di adeguamento dei massimali quando approvate opere rilevanti.
- Pretendete il conto corrente intestato al condominio: chiedete periodicamente l'estratto conto per verificare la tracciabilità delle somme.
- Esaminate il dettaglio del compenso: assicuratevi che l'importo sia analiticamente indicato all'atto della nomina o del rinnovo.
- Distinguete le polizze: non confondete l'assicurazione professionale dell'amministratore con la polizza globale fabbricati dello stabile.
*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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