Posti auto in condominio: chi parcheggia, chi paga, cosa decide l'assemblea

Il nodo: area comune o posto di proprietà

La prima distinzione è anche la più trascurata. Un conto è il cortile o l'area di sosta che il regolamento qualifica come bene comune (art. 1117 c.c.): qui tutti i condomini hanno pari diritto d'uso. Altro è il posto auto di proprietà esclusiva, indicato nei singoli atti d'acquisto, che appartiene al solo titolare.

Nel primo caso vale il principio dell'art. 1102 c.c.: ciascun condomino può usare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri pari utilizzo. Tradotto: nessuno può occupare stabilmente lo spazio comune trasformandolo in posto personale. Quando i posti sono meno delle auto, serve una regola.

Cosa può decidere l'assemblea

L'assemblea è competente a disciplinare l'uso dei beni comuni. Può istituire turni di parcheggio, sorteggi periodici o rotazioni che garantiscano a tutti un accesso equo. Questo rientra negli atti di ordinaria amministrazione e si approva, in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale (art. 1136, comma 3, c.c.).

Diverso è il caso in cui si voglia assegnare in via stabile singoli posti a singoli condomini, sottraendoli all'uso comune. Qui si incide sui diritti individuali e non basta la maggioranza ordinaria: occorre il consenso di tutti i condomini, perché si modifica la destinazione del bene. Una delibera che assegna posti fissi a maggioranza è impugnabile e, secondo la giurisprudenza prevalente, nulla nella parte in cui comprime il diritto altrui.

La riforma del condominio (L. 220/2012) ha rafforzato il ruolo del regolamento e dell'amministratore nella gestione degli spazi comuni, ma non ha modificato il limite di fondo: l'uso paritario non si tocca a colpi di maggioranza.

Chi paga, e per cosa

Le spese di manutenzione dell'area di sosta comune (asfaltatura, segnaletica, illuminazione, pulizia) si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, salvo che il regolamento o gli atti d'acquisto prevedano criteri diversi (art. 1123 c.c.).

C'è però un'eccezione importante: quando un bene serve solo alcuni condomini, le spese gravano solo su chi ne trae utilità. Se il parcheggio è accessibile e fruibile da una sola scala o da un gruppo di unità, gli altri non concorrono. Il criterio è l'uso potenziale, non quello effettivo: chi possiede un posto e non ha l'auto paga comunque la quota di manutenzione.

Inquilini e diritto di parcheggio

L'inquilino subentra nel godimento dei beni comuni connessi all'unità locata, salvo patto contrario nel contratto. Può quindi usare l'area di sosta comune negli stessi limiti del proprietario. Le spese ordinarie legate all'uso (pulizia, illuminazione) sono in genere a suo carico; quelle straordinarie restano al proprietario, secondo la ripartizione di legge tra locatore e conduttore.

Implicazioni pratiche

La conseguenza concreta è duplice. Da un lato, l'assemblea può ordinare l'uso degli spazi comuni con turni e regole, ma non può espropriare di fatto un condomino assegnando posti fissi senza il suo consenso. Dall'altro, chi occupa stabilmente lo spazio comune si espone a un'azione degli altri condomini per il ripristino dell'uso paritario.

Molte liti nascono da delibere approvate con la maggioranza sbagliata o da regolamenti datati che non disciplinano la sosta. Verificare il titolo e la qualificazione dell'area è il primo passo prima di ogni decisione.

Cosa fare in concreto

• Verificate il regolamento condominiale e gli atti d'acquisto per stabilire se l'area è bene comune o se esistono posti di proprietà esclusiva.
• Distinguete la delibera necessaria: turni e rotazioni con maggioranza ordinaria; assegnazioni fisse solo con il consenso unanime.
• Controllate la ripartizione delle spese: applicate i millesimi, ma escludete chi non trae alcuna utilità dall'area (art. 1123 c.c.).
• Mettete a verbale criteri chiari per i turni, così da rendere la delibera difendibile in caso di impugnazione.
• Impugnate entro trenta giorni le delibere che assegnano posti fissi a maggioranza, prima che divengano definitive.