Posto auto in condominio e disabilità: cosa dice la legge

Il caso e perché conta

La questione ricorre spesso nelle assemblee: un condomino con disabilità chiede di poter sostare stabilmente nel cortile comune, nel punto più vicino al portone, per ridurre il percorso a piedi. Gli altri condomini obiettano che quell'area è di tutti e che nessuno può appropriarsene.

Il tema tocca due interessi legittimi: da un lato la tutela della persona con ridotta mobilità, dall'altro il diritto di ciascun condomino a servirsi dei beni comuni. La soluzione non è automatica: dipende dalla configurazione dei luoghi e dalle modalità concrete di utilizzo.

Inquadramento normativo

Il riferimento centrale è l'art. 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune. La norma consente a ciascun partecipante di servirsi del bene comune a due condizioni: che non ne alteri la destinazione e che non impedisca agli altri condomini di farne pari uso secondo il loro diritto.

Su questa base, il Tribunale di Verbania (sentenza del 2 dicembre 2020) ha riconosciuto al condomino disabile, titolare di contrassegno, la facoltà di parcheggiare nell'area comune in prossimità dell'accesso all'edificio. Il giudice ha valorizzato l'uso più intenso del bene comune consentito a chi versi in condizioni particolari, purché resti salvo il pari uso da parte degli altri.

A fare da cornice interviene anche la normativa a tutela delle persone con disabilità (legge 104/1992 e disciplina sull'eliminazione delle barriere architettoniche), che impone di leggere le regole condominiali in chiave di ragionevole accomodamento delle esigenze di mobilità.

Attenzione a un punto: la giurisprudenza non attribuisce un diritto di proprietà o un posto auto "riservato" in senso esclusivo. Attribuisce una facoltà d'uso, che trova il proprio limite invalicabile nel divieto di sottrarre l'area alla fruizione altrui.

Implicazioni pratiche

Per il condomino disabile, ciò significa che la richiesta ha fondamento quando lo spazio disponibile consente comunque agli altri di parcheggiare o di accedere. Se il cortile è ampio e la sosta non blocca manovre o passaggi, l'assemblea difficilmente potrà opporsi in modo legittimo.

Per gli altri condomini, il limite è chiaro: non si può trasformare l'uso comune in uso esclusivo permanente. Se l'unico spazio disponibile viene occupato in via stabile da un solo soggetto, precludendo la sosta a tutti gli altri, la pretesa eccede i confini dell'art. 1102 c.c.

Un ruolo decisivo lo gioca l'assemblea. Una delibera che regoli l'uso dei parcheggi comuni tenendo conto delle esigenze di mobilità è pienamente legittima; al contrario, un diniego immotivato o una regolamentazione che ignori del tutto la disabilità rischia l'impugnazione.

Va infine ricordato che il posto auto "su strada" per invalidi (segnaletica dedicata su suolo pubblico) segue regole diverse e dipende dall'ente locale: sono due piani distinti che non vanno confusi.

Cosa fare in concreto

• Verificate lo stato dei luoghi. Misurate lo spazio comune e valutate se una sosta agevolata lascia margine sufficiente al passaggio e alla sosta degli altri condomini.
• Portate la questione in assemblea. Formalizzate la richiesta e chiedete l'iscrizione all'ordine del giorno, così da ottenere una decisione tracciata e motivata.
• Documentate la condizione. Allegate contrassegno e certificazione sanitaria pertinente, elementi che rafforzano la fondatezza della richiesta.
• Proponete soluzioni condivise. Turni, aree alternative o segnaletica interna possono conciliare le esigenze evitando l'occupazione esclusiva.
• Impugnate nei termini. Se la delibera nega il diritto senza ragioni valide o ne consente un uso esclusivo illegittimo, consigliamo di valutare l'impugnazione nei trenta giorni previsti dall'art. 1137 c.c.

Un equilibrio da costruire caso per caso

Non esiste una risposta valida per ogni condominio. La linea tracciata dalla giurisprudenza è di buon senso: agevolare chi ha ridotta mobilità senza spogliare gli altri del proprio diritto. La chiave è il bilanciamento concreto, che va calato sulle caratteristiche fisiche dell'immobile e sulle esigenze effettive delle persone coinvolte.

Consigliamo di affrontare la questione in via preventiva, con una regolamentazione chiara, piuttosto che attendere il conflitto in assemblea o il contenzioso.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*