Preliminare per una casa donata: quali rischi per l'acquirente
Firmare un preliminare per un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione è una situazione frequente e delicata. Il nodo riguarda i diritti degli eredi legittimari, che in certi casi possono aggredire il bene anche dopo il rogito. Vediamo che cosa dice davvero il codice civile e come muoversi prima di vincolarsi.
Il preliminare non ti rende ancora proprietario
Il contratto preliminare (art. 1351 c.c.) è l'accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo di compravendita. Chi firma come promissario acquirente non diventa proprietario: acquista soltanto il diritto a ottenere il trasferimento, con l'obbligo di pagare quanto pattuito.
Proprio perché il trasferimento avverrà dopo, la fase del preliminare è il momento giusto per verificare la provenienza dell'immobile. E la provenienza da donazione è tra le più insidiose.
Perché la provenienza donativa preoccupa
Quando un bene è stato donato, la legge tutela gli eredi legittimari del donante: coniuge, figli e, in mancanza di figli, ascendenti (artt. 536 ss. c.c.). A costoro spetta una quota di eredità che il defunto non può sottrarre loro nemmeno con donazioni fatte in vita.
Se le donazioni del defunto hanno leso questa quota, il legittimario può agire con due strumenti distinti.
L'azione di riduzione (artt. 553 e ss. c.c.) serve a rendere inefficace, nei suoi confronti, la donazione lesiva. È un'azione rivolta anzitutto contro il donatario.
L'azione di restituzione (art. 563 c.c.) è il passo successivo: se il donatario nel frattempo ha venduto il bene, il legittimario può chiederne la restituzione anche al terzo acquirente, cioè a chi ha comprato in buona fede. È qui che il rischio tocca direttamente il compratore.
Tutela sulla cosa e tutela sul valore
La distinzione decisiva è questa: il legittimario può ottenere una tutela sulla cosa o una tutela sul valore.
Tutela sulla cosa significa riprendersi materialmente l'immobile, aggredendo chi lo ha acquistato dal donatario. È l'ipotesi più pesante per l'acquirente, che rischia di perdere la casa.
Tutela sul valore significa invece limitarsi a pretendere una somma di denaro, senza toccare il bene. Per l'acquirente è un rischio ben più contenuto, perché il conflitto si risolve tra donatario ed erede in termini economici.
Il termine ventennale: lo snodo pratico
Esiste un limite temporale che nella pratica cambia tutto. L'azione di restituzione contro il terzo acquirente non può essere esercitata se sono trascorsi vent'anni dalla trascrizione della donazione (art. 563 c.c., in combinato con l'art. 2652, n. 8, c.c.).
Decorso questo termine, il bene si considera stabilizzato: il legittimario che agisce in riduzione potrà rivolgersi al donatario per il valore, ma non potrà più riprendersi l'immobile dalle mani del compratore.
Il termine può inoltre essere sospeso: il coniuge e i parenti in linea retta del donante possono, con atto notificato e trascritto, opporsi alla donazione (art. 563, comma 4, c.c.), congelando il decorso dei vent'anni. La presenza o assenza di un'opposizione trascritta va quindi verificata.
Un ulteriore presidio è la possibilità di ottenere la liberazione dell'immobile dai pesi e dalle ipoteche derivanti dall'azione di riduzione (art. 561 c.c.), tema che il notaio valuta caso per caso.
Attenzione ai riferimenti normativi recenti
Circolano in questi mesi notizie su un intervento legislativo che ridurrebbe i rischi per gli acquirenti di beni donati, trasformando in taluni casi il diritto del legittimario in mero diritto di credito. Allo stato, un provvedimento con questo preciso contenuto non risulta a noi verificabile in via definitiva quanto a numero, rubrica e articoli del codice civile effettivamente modificati.
Per questo motivo non ne assumiamo il contenuto come diritto vigente. Prima di dare per superato il rischio donativo occorre riscontrare il testo esatto della norma, la sua data di entrata in vigore e l'eventuale applicazione alle donazioni anteriori. Fino a quel riscontro, il quadro di riferimento resta quello degli artt. 553 ss. e 563 c.c. sopra descritto.
Cosa fare in concreto
- Verifica la provenienza del bene prima di firmare il preliminare: acquisisci l'atto di donazione e la relativa data di trascrizione.
- Calcola il termine ventennale dalla trascrizione della donazione e controlla se risultano atti di opposizione ai sensi dell'art. 563 c.c.
- Inserisci nel preliminare clausole di garanzia sulla provenienza, subordinando eventualmente il rogito alla verifica notarile completa.
- Coinvolgi il notaio in anticipo, non solo al momento del definitivo: la valutazione del rischio donativo va fatta prima di vincolarsi.
- È preferibile non affidarsi a modelli standard di preliminare: ogni provenienza donativa presenta variabili proprie che vanno esaminate singolarmente.
La presenza di una donazione nella storia dell'immobile non impedisce l'acquisto, ma impone un controllo mirato. Comprendere in anticipo se il rischio riguarda la cosa o solo il valore, e se il termine ventennale è già maturato, consente di firmare con consapevolezza.
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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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