Il preliminare del preliminare: quando è valido secondo le Sezioni Unite

Il fatto e la questione

Nella compravendita immobiliare la firma non arriva mai in un colpo solo. Prima del contratto definitivo (il rogito notarile) le parti sottoscrivono spesso una serie di documenti: proposta d'acquisto, accettazione, e poi un contratto preliminare vero e proprio, quello che comunemente si chiama "compromesso".

Accade però che tra la proposta e il compromesso si inserisca un ulteriore accordo, con cui le parti si impegnano a stipulare in futuro il contratto preliminare. È il cosiddetto preliminare del preliminare: un contratto che obbliga a fare un altro contratto, che a sua volta obbliga a concludere quello definitivo.

Per anni la giurisprudenza lo ha considerato nullo, giudicandolo un'inutile ripetizione. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015, hanno superato quella lettura.

Inquadramento normativo

Il contratto preliminare è disciplinato dall'art. 1351 del Codice civile, che ne richiede la stessa forma prevista per il contratto definitivo. In caso di inadempimento, l'art. 2932 c.c. consente al contraente fedele di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (la cosiddetta esecuzione in forma specifica).

Le Sezioni Unite hanno affermato un principio netto: il preliminare del preliminare non è nullo per difetto di causa, purché sia individuabile un interesse concreto e meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto. In altre parole, l'accordo iniziale è valido se le parti hanno una ragione seria per procedere per gradi — ad esempio fissare subito alcuni punti fermi e rinviare la definizione degli altri.

Il cardine è l'art. 1337 c.c., che impone alle parti di comportarsi secondo buona fede durante le trattative. Chi si sottrae senza giustificato motivo all'accordo iniziale viola questo obbligo e risponde dei danni.

Cosa cambia in concreto

La distinzione decisiva è tra un documento che contiene già tutti gli elementi essenziali dell'affare (prezzo, immobile, condizioni) e uno che ne rinvia consapevolmente la definizione a un momento successivo.

Nel primo caso, anche se il testo si intitola "proposta" o "scrittura preliminare", vale come vero contratto preliminare: la parte inadempiente può essere costretta in giudizio a concludere il definitivo ex art. 2932 c.c.

Nel secondo caso — il preliminare del preliminare in senso proprio — l'accordo vincola le parti a proseguire in buona fede verso la stipula del preliminare successivo. Chi rompe la trattativa senza motivo non viene obbligato ad acquistare o vendere, ma risponde dei danni subiti dall'altra parte per l'affidamento tradito.

La differenza pratica è sostanziale: nel primo scenario si può ottenere l'immobile; nel secondo, solo un risarcimento. Per questo la qualificazione del documento firmato — al di là del nome che porta — è ciò che conta davvero.

Attenzione anche alla caparra confirmatoria: quando è versata in questa fase, la sua funzione va valutata alla luce dell'effettiva natura dell'accordo, per capire se e come opera in caso di ripensamento.

Cosa fare in concreto

• Leggete il contenuto, non il titolo. Prima di firmare qualsiasi documento immobiliare, verificate se contiene già tutti gli elementi essenziali dell'affare: da questo dipende la tutela di cui disporrete.
• Chiarite in forma scritta la natura dell'accordo. Se volete davvero un impegno preliminare, specificatelo; se volete solo fissare punti fermi, indicate espressamente che il contratto vincolante verrà stipulato in seguito.
• Definite le conseguenze del recesso. Regolate per iscritto caparra, penali e ipotesi di mancata prosecuzione, così da non affidarvi alla sola valutazione giudiziale della buona fede.
• Conservate ogni comunicazione della trattativa. Email, bozze e messaggi possono dimostrare la violazione dell'obbligo di buona fede e quantificare il danno risarcibile.
• Fatevi assistere prima della firma, non dopo. La qualificazione corretta del documento è un'operazione tecnica: intervenire quando l'accordo è già sottoscritto riduce sensibilmente i margini di tutela.

La progressione degli accordi immobiliari è legittima, ma ogni passaggio produce effetti diversi. Sapere quale documento si sta firmando è la prima forma di protezione.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*