Qualità dell'acqua in condominio: gli obblighi dell'amministratore
Il decreto legislativo 18/2023 ha recepito la direttiva europea sull'acqua potabile, estendendo l'attenzione ai sistemi di distribuzione interni agli edifici. Per i condomini con impianto idrico collettivo questo significa nuovi doveri di vigilanza in capo all'amministratore. Vediamo cosa prevede la norma, entro quali limiti, e come muoversi in concreto per gestire il rischio.
Il quadro normativo
Il decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18 ha recepito la direttiva (UE) 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano. La novità principale rispetto alla disciplina precedente è l'introduzione di un approccio basato sul rischio esteso ai sistemi di distribuzione domestici, cioè agli impianti interni agli edifici, a valle del punto di consegna del gestore idrico.
È un cambio di prospettiva. Fino a poco tempo fa la responsabilità sulla potabilità si fermava, di regola, al contatore. Con il Dlgs 18/2023 l'attenzione si sposta anche sull'impianto condominiale: tubazioni, serbatoi, autoclavi e ogni componente comune che porti l'acqua verso le utenze private.
La vigilanza sanitaria resta affidata alle Aziende sanitarie locali (ASL), competenti per i controlli e per le eventuali prescrizioni. Il condominio, tramite l'amministratore, è però chiamato a un ruolo attivo di manutenzione e monitoraggio dell'impianto interno.
Dove finisce la parte comune, dove inizia quella privata
La distinzione è decisiva sul piano della responsabilità.
Il sistema di distribuzione interno comune — colonne montanti, serbatoi di accumulo, autoclave, impianti di trattamento condivisi — rientra tra le parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile. La sua gestione e manutenzione competono al condominio.
Le diramazioni private, cioè i tratti di impianto che servono la singola unità immobiliare a partire dallo stacco dalla colonna comune, restano a carico del singolo proprietario. L'amministratore non risponde della vetustà o del cattivo stato dei tubi interni ai singoli appartamenti.
Questa linea di confine orienta anche la ripartizione delle spese: gli interventi sull'impianto comune si dividono tra i condomini secondo i criteri ordinari; quelli sulle diramazioni private gravano su chi ne è proprietario.
Gli obblighi dell'amministratore
I doveri gestionali dell'amministratore discendono dall'articolo 1130 del codice civile, in particolare dal n. 4 (compimento degli atti conservativi delle parti comuni) e dal combinato con l'articolo 1135, n. 4, che disciplina le deliberazioni assembleari sulle opere di manutenzione straordinaria.
È importante chiarire un punto. La norma pone in capo all'amministratore un obbligo di diligenza gestionale, non un obbligo di risultato analitico. L'amministratore deve attivarsi per la corretta manutenzione dell'impianto comune, disporre gli accertamenti opportuni e dare seguito alle prescrizioni della ASL. Non è tenuto a garantire personalmente un esito analitico perfetto dell'acqua a ogni rubinetto: sarebbe un risultato non esigibile e in parte fuori dal suo controllo.
La responsabilità sorge, semmai, quando l'amministratore ometta di gestire il rischio: mancata manutenzione, inerzia di fronte a segnalazioni, omesso adempimento delle prescrizioni sanitarie.
Implicazioni pratiche per il condominio
Per il condominio con impianto idrico collettivo cambia soprattutto il livello di attenzione richiesto. Diventa opportuno mappare l'impianto comune, valutarne lo stato e programmare gli interventi necessari, portando le decisioni rilevanti in assemblea.
Sul piano della responsabilità, la documentazione è la prima linea di difesa. Verbali, preventivi, referti di eventuali analisi, comunicazioni ai condomini e riscontri alla ASL costituiscono la prova della diligenza adottata. In caso di contestazione, poter dimostrare di aver gestito il rischio in modo tracciabile fa la differenza.
Cosa fare in concreto
- Ricognisci l'impianto idrico comune: individua serbatoi, autoclavi e componenti a rischio, distinguendo con chiarezza le parti comuni dalle diramazioni private.
- Programma la manutenzione: pianifica pulizia dei serbatoi e verifica periodica dei componenti, portando in assemblea le opere di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 1135, n. 4, c.c.
- Interfacciati con la ASL competente: verifica eventuali prescrizioni e dai seguito tempestivo ai controlli sanitari richiesti.
- Documenta ogni passaggio: conserva verbali, preventivi, referti e comunicazioni; è la prova concreta della diligenza gestionale.
- Informa i condomini sui rispettivi obblighi relativi alle diramazioni private, così da chiarire in anticipo i confini di responsabilità.
È opportuno formalizzare fin da subito, nei verbali assembleari, le decisioni assunte sull'impianto e la ripartizione delle relative spese, per evitare contestazioni successive.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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